Когда смотришь на новый объект под готовый арендный бизнес, первое желание - собрать документы, подключить подрядчиков, вникнуть в детали. И так легко можно потратить на переговоры недели.
Однако опыт быстро учит - далеко не каждый проект заслуживает такого внимания.
Чтобы быстро отсеять лишнее, я использую "салфеточный расчёт" простой фильтр здравого смысла.
Это быстрая прикидка, которую можно сделать буквально на коленке - в заметках телефона или на салфетке в кафе.
Что считаем:
- ▶️ Себестоимость проекта. Покупка плюс ремонт или перепрофилирование.
- ▶️ Потенциальный МАП. Реальная арендная ставка или процент от товарооборота. Берём вилку по рынку, а не оптимистичные мечты.
- ▶️Окупаемость. Делим первое на второе и смотрим, укладываемся ли в ориентир 100–120 МАП.
Если расчёт выходит за рамки, то дальше двигаться не стоит.
Пример
Помещение под "Магнит у дома". Потенциальный МАП - 330–370 тысяч рублей. Вложения в объект - около 37 млн. Делим и получаем окупаемость в пределах 100–112 месяцев. Это укладывается в рамки, поэтому проект можно прорабатывать дальше. А если еще удастся сторговать цену покупки и договориться о проценте от товарооборота, то показатели станут ещё интереснее.
Если бы расчёт показывал 12-13 лет, салфетка сразу подсказала бы - лучше пройти мимо и искать следующий вариант.
Главная ценность этого метода - привычка. Любой объект начинаем с трёх чисел: стоимость, МАП, окупаемость. Всё остальное - потом.
Так работа становится в разы эффективнее и позволяет сосредоточиться только на проектах, которые действительно стоят внимания.
✈️ Напишите САЛФЕТКА @makarov_serge - разберём ваш проект за 5 минут, стоит ли тратить на него время.
#СМ_ГАБ
