Рынок новостроек Москвы переживает тихую, но фундаментальную трансформацию. Пока застройщики ищут возможности для увеличения продаж с помощью льготных ипотек, рассрочке и скидок, в лидеры по объёмам ввода жилья вышел совсем другой игрок.
Фонд реновации, созданный для переселения москвичей из старого жилья, обошёл частных девелоперов. Даже ПИК, бессменный лидер по вводу недвижимости с 2017 года, теперь на втором месте.
По итогам 2024 года Фонд ввёл 1,12 млн м² жилья, заняв 19% столичного рынка. Для сравнения, у ПИКа — 1,07 млн м² и 18%. Да, у ПИКа большее количество квартир (25,8 тыс. против 20 тыс.), но в целом картина очевидна - город вышел вперёд.
И похоже, что это только начало. Программа реновации набирает обороты — и в ближайшие годы она будет развиваться в арифметической прогрессии:
- 🔘2025 год — 2 млн м²,
- 🔘2026 — 2,5 млн м²,
- 🔘2027 — 3 млн м².
Программа реновации теперь не просто долгосрочная - её делают постоянной. А значит, у рынка появляется новый постоянный игрок - системный, бюджетно подкреплённый и, возможно, скоро - самоокупаемый.
Сегодня Фонд реновации всё больше работает по логике классического застройщика. Есть проект, есть подрядчики (в том числе частные девелоперы, вроде того же ПИКа), есть жильё, часть которого уже выводится на открытый рынок. Пока в ограниченных объёмах, через аукционы. Но основной выход "лишних" квартир начнётся ближе к 2030 году, когда основная масса переселенцев получит свои новые квартиры.
И это самая важная новость для инвесторов. Реновационные дома строятся с благоустройством, школами, садами и инфраструктурой. Они не выглядят как социальное жильё. Наоборот - в некоторых случаях они оказываются более привлекательными, чем соседние коммерческие проекты.
А теперь важный вопрос - если город будет продавать квартиры комфорт-класса по рыночной цене, но с лучшей начинкой, а еще более важно - локацией, то кто выберет более дорогой коммерческий проект рядом?
Конечно, у реновации другой земельный банк, другие сроки, другие цели. Но на рынке жилья, особенно массового, она становится конкурентом. Пусть пока и частично, но влияние растёт.
Уже сегодня Фонд запускает ребрендинг с фокусом на маркетинг, аналитику и оформление сделок через единый центр продаж. Идет постепенное движение к рыночной модели. С планировками, адаптированными под покупателя, с требованиями к архитектуре и качеству. И тогда это уже не просто социальная программа. Это - новый сильный игрок на рынке жилья Москвы.
Инвесторам стоит учитывать:
- ▪️В ближайшие годы объём нового жилья от города будет расти, и напряжение на рынок массового сегмента только усилится.
- ▪️Реновация не вытеснит частный рынок, но изменит его правила. Особенно в комфорт-классе и массовом сегменте.
- ▪️В районах реновации плохо проработанные коммерческие ЖК могут потерять привлекательность, особенно при более интересных ценах у фонда реновации.
Много лет на рынке новостроек царила привычная иерархия. ПИК, Самолёт, A101… А теперь всё чаще звучит другое имя - Фонд Реновации.
Это долгосрочный и масштабный игрок, к которому придётся всерьёз прислушаться. Потому что, возможно, именно он и станет главным маркетмейкером массового жилья в Москве на ближайшие 10 лет.
#СМ_Новостройки
Дискуссия