На прошлой неделе стало известно, что сенатор Олег Голов направил письмо в Роспотребнадзор с инициативой закрепить в законе определение "даркстор" и запретить их работу на первых этажах многоквартирных домов.
По словам автора инициативы:
- — Грузовики блокируют дворы и подъезды, мешают экстренным службам и пешеходам.
- — Нарушается режим тишины из-за разгрузки и погрузки.
- — Старые районы с плотной застройкой не рассчитаны на такой поток транспорта.
- — При этом в законе до сих пор нет определения, что такое даркстор.
Фактически жильцы жалуются на шум, загазованность и небезопасность дворов, и эти жалобы сложно игнорировать.
📉 РИСКИ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ
Инвесторы в коммерческую недвижимость привыкли работать с локальными рисками - вроде потери арендатора.
Закрылся магазин или кафе? Ищут нового. Пережидают простой. Иногда снижают ставку. Это управляемый сценарий.
Но сейчас речь идёт не о локальном, а об отраслевом риске. Если примут жёсткий запрет ПВЗ, то:
- 1️⃣ Закрытия будут массовыми, а не точечными
- 2️⃣ Ликвидность помещений на первых этажах резко упадёт
- 3️⃣ Арендные ставки просядут - спрос на такие лоты просто исчезнет
- 4️⃣ Инвесторы столкнутся с системной просадкой доходности
Раньше мы считали окупаемость на основе стабильного спроса со стороны ПВЗ и дарксторов. А завтра этот спрос могут просто ограничить законом.
🧨 КТО ПОСТРАДАЕТ СИЛЬНЕЕ ВСЕХ
- — Владельцы коммерческих помещений в спальных районах
- — Малый бизнес, сдающий помещения под ПВЗ
- — Инвесторы, купившие готовый арендный бизнес с маркетплейсом
Эти помещения ещё недавно многим казались почти безрисковыми. А теперь главный вопрос даже не в том, когда арендатор уйдёт, а разрешат ли ему вообще работать в этом формате.
МОЙ ВЗГЛЯД
Считаю, что полный запрет - это тупиковый путь. Пострадают не только маркетплейсы, но и тысячи частных инвесторов, которые строили доход через сдачу в аренду ПВЗ.
Если всё сделать резко, цены на коммерцию на первых этажах просядут, и в момент обесценится целый сегмент рынка.
Решение вижу только одно - не запрещать, а регулировать:
- ✔️ Разделить понятия тихие ПВЗ ≠ шумные дарксторы
- ✔️ Ввести нормы по времени разгрузки и режиму работы
- ✔️ Учитывать интересы и жителей, и бизнеса
В гибком арендном бизнесе инвесторы привыкли бояться одного - потери арендатора. Но сейчас перед ними системный риск - запрет целого класса арендаторов. Поэтому всегда нужно считать не только доходность объекта, но и юридическую устойчивость формата в целом.
#СМ_КоммерческаяНедвижимость
