Сегодня заголовки СМИ пестрят яркими фразами: разрыв в ценах между вторичкой и первичкой достиг исторического максимума. В среднем по стране - около 60%, а в отдельных регионах доходит до 80%. Центробанк называет это "кричащим дисбалансом".
До 2020 года ценовой разрыв был в пределах 10%. Потом на рынок пришла льготная ипотека, спрос подскочил, стройка ускорилась, и всего за три года новостройки подорожали почти вдвое.
Параллельно выросла себестоимость: материалы, рабочая сила, логистика, земля. Добавим проектное финансирование - без маржи в 20% банк просто не даст застройщику кредит.
Вторичка в это время жила по своим законам. Госпрограмм нет, ипотека значительно дороже, продавцы желают продать быстрее (иногда дают 5–10% скидки). Поэтому и динамика у вторички заметно мягче.
Однако если говорить о ценовом разрыве, то предлагаю абстрагироваться от недвижимости. Возьмём автомобиль. Никого не смущает, что новый гелик из автосалона стоит в разы дороже, чем его версия 30-летней давности. Или что стоимость лидера отечественного автопрома "Лада Веста" перевалила за два миллиона - и это считается нормальным.
Но как только новостройка оказывается дороже квартиры с коврами на стенах из 80-х, сразу начинаются рассуждения: "Как так, за что такие деньги?".
При этом стандарты в недвижимости тоже меняются. Планировки, инженерия, благоустройство - всё это не имеет ничего общего с тем, что строилось двадцать или даже десять лет назад. Поэтому ждать, что новое жильё должно стоить дешевле или хотя бы столько же, как старое, странно.
Конечно, ЦБ справедливо указывает, что покупка новостройки в ипотеку имеет свои риски. Например, если человек не сможет платить и решит продать квартиру пока дом строится, то есть вероятность, что часть денег он потеряет.
Вот как раз свежий пример.
Поэтому когда мы работаем с клиентом, наша задача не доказать, что "новостройка лучше" или "вторичка выгоднее". Наша задача - разложить всё по полочкам: где риски, где возможности, и как будет выглядеть капитал семьи через несколько лет.
Для молодой семьи с детьми и длинным горизонтом жизни в квартире новостройка с семейной ипотекой может быть правильным решением. Для инвестора, которому важна ликвидность и быстрый оборот, вторичка часто надёжнее.
Вот здесь и проявляется настоящая ценность профессии. Эксперты по недвижимости могут взять сухие цифры и превратить их в понятную дорожную карту.
Такой подход снимает ненужные споры и возвращает клиента из мира эмоций в мир фактов. И именно поэтому клиенты ценят работу эксперта: не за красивые слова, а за спокойное объяснение и ощущение, что рядом есть человек, который думает о будущем вместе с ними.
#СМ_ЭкспертПоНедвижимости
