После пандемии и массового перехода на удалённую работу многие решили, что офисная недвижимость переживает закат. Мол, офисы пустеют и этот формат постепенно исчезает.
Так ли это?
По данным NF Group, в 2025 году в столице было введено около 700 тыс. кв. м новых офисных площадей - один из самых высоких показателей за последние десять лет. Общий объём качественного офисного фонда приблизился к 19,5 млн кв. м.
При этом вакантность остаётся относительно низкой: около 8% в классе A и менее 5% в классе B. То есть качественные офисы рынок по-прежнему поглощает.
Более того, ставки аренды продолжают расти. За прошлый год в классе A они выросли более чем на 30%, а в классе B - примерно на 17%.
А раз аренда дорожает, обычно это означает одно — качественного предложения на самом деле не хватает.
Но есть нюанс, который важно понимать.
Офисный рынок Москвы сегодня очень неоднородный. Его условно можно разделить на три разных сегмента.
Первый - сложившиеся деловые кластеры: Москва-Сити, Белорусская, Павелецкая и несколько других районов. Для многих компаний конкретный адрес и окружение остаются критически важными. Здесь вакантность остаётся минимальной, а ставки аренды продолжают расти.
Второй сегмент - новые формирующиеся деловые районы. Например, Ходынка, Мнёвники, Калужская. Это уже не одиночные здания, а постепенно складывающиеся офисные зоны. Здесь ситуация более неоднородная, но в целом спрос есть, особенно со стороны компаний, которым важно работать рядом с жилыми кварталами.
И третий сегмент - то, что можно назвать "льготными локациями". Офисы, построенные в бывших промзонах или спальных районах только потому, что это было выгодно девелоперу с точки зрения градостроительных льгот. В таких проектах вакантность может оставаться высокой, а арендаторов приходится привлекать ценой и дополнительными уступками.
Именно поэтому разговоры о том, что офисы никому не нужны, обычно слишком упрощают картину. На самом деле рынок просто разделился на очень разные сегменты.
Есть объекты, за которые арендаторы конкурируют.
Есть объекты, которые будут заполняться годами.
Помните, как в рекламе? Есть подарки, которые не подарили. И есть те, которые лучше бы не дарили.
Добавим сюда ещё один важный тренд.
По данным РБК, около 70% новых офисных проектов сейчас строятся под продажу, а не под аренду. Компании всё чаще покупают этажи или здания целиком, чтобы зафиксировать стоимость и не зависеть от будущего роста ставок.
Это тоже признак трансформации рынка.
Что это означает для инвестора, которому нужен ГАБ?
Офисная недвижимость сегодня - это уже не универсальный актив, как это было 10-15 лет назад. Здесь гораздо сильнее работает правило: качество и локация решают всё.
Купить офис в сильном деловом кластере - одна история. Купить офис где-нибудь просто потому, что он дешевле - совсем другая.
И именно поэтому сегодня на офисном рынке нет простого ответа "да" или "нет". Но одно можно сказать точно: говорить о том, что офисы исчезают - слишком поспешно.
Скорее рынок проходит этап глубокой перестройки, где выигрывают лучшие локации и сильные проекты.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
