Работа с федеральными торговыми сетями как с арендаторами кажется многим инвесторам идеальным вариантом. Долгосрочный договор, стабильный платёж и, что особенно привлекательно, аренда с процентом от товарооборота.
Как это работает?
- 🔘В договоре есть фиксированная ставка, например 300 000 ₽ в месяц.
- 🔘И прописан процент с оборота, например 4%.
- 🔘Если магазин сделал оборот 10 млн ₽, 4% — это 400 000 ₽. Значит, собственник получает базовую аренду + 100 000 ₽ "сверху".
Звучит отлично, согласны?
ЧТО СТОИТ ЗА ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫМ ФАСАДОМ ГОТОВОГО АРЕНДНОГО БИЗНЕСА?
Однако на практике процент с оборота - не панацея.
Недавно я анализировал для клиентов объект с "Магнитом" в качестве арендатора.
- ▪️Базовая ставка - почти 400 000 ₽ в месяц
- ▪️Процент от оборота - 4%, с ростом до 5% при обороте свыше 10 млн ₽
На бумаге выглядит очень привлекательно. Но в реальности:
- 🔘Средний оборот магазина держится на уровне 7,5–8 млн ₽
- 🔘Локация ограничена по трафику: маленький жилой массив, новых потоков не будет
- 🔘Процент от оборота не достигает порога, и владелец помещения получает аренду только на базовой ставке
То есть надежды на "жирную" надбавку здесь не оправдались. И так бывает часто.
Поэтому если вы подбираете готовый арендный бизнес с федеральной сетью:
- ▪️анализируйте не только договор, но и реальные обороты арендатора
- ▪️оценивайте потенциал локации
- ▪️не стройте модель доходности только на "проценте от оборота"
В коммерческой недвижимости прибыль приходит к тем, кто опирается на расчёты, а не на оптимизм.
#СМ_ГАБ
