Иногда на рынке коммерческой недвижимости возникает парадоксальная ситуация. С одной стороны, готовых помещений продаётся довольно много. С другой - когда начинаешь искать действительно качественный объект с подходящей экономикой, выбор оказывается намного меньше.
Я довольно часто сталкиваюсь с этим в работе.
Инвестор приходит с запросом: хочу купить ГАБ. Желательно с федеральным арендатором, понятным договором аренды и прогнозируемым денежным потоком. Мы начинаем смотреть рынок и довольно быстро понимаем, что большая часть предложений - это либо слабые локации, либо арендаторы с нестабильным бизнесом, либо объекты, где цена уже настолько выросла, что доходность становится неинтересной.
В такой момент у многих появляется мысль - а может быть, такой объект проще создать самому.
Казалось бы, зачем строить, если можно просто купить готовое помещение с арендатором. Но в некоторых случаях девелоперская модель иногда оказывается намного более рациональной.
Главная причина в том, что при строительстве можно собрать объект сразу под нужную экономику.
Когда покупается ГАБ, инвестор получает всё как есть: локацию, площадь, формат здания, условия договора аренды, индексацию, ставку. Повлиять на эти параметры практически невозможно. Максимум - можно попробовать поторговаться по цене.
При строительстве ситуация другая. Проект начинается не со здания, а с арендатора и локации. Сначала появляется понимание, какая сеть готова работать в конкретном месте, какие требования у неё к площади, парковке, конфигурации помещения, какие условия они готовы зафиксировать в договоре. Под эти параметры подбирается участок, проектируется здание и формируется экономика будущего объекта.
В результате получается ГАБ, который изначально собирался как инвестиционный продукт.
Есть ещё один важный момент. На вторичном рынке часто продаются объекты, у которых уже есть своя история. Иногда она хорошая, иногда не очень. Бывает, что договор аренды скоро заканчивается, индексация не прописана, арендатор показывает слабую выручку или объект стоит в локации, где трафик постепенно снижается.
При строительстве таких наследственных проблем нет. Объект создаётся с нуля, под текущие требования арендатора и рынка.
Конечно, у девелопмента есть и свои сложности. Нужно разбираться в земле, согласованиях, техусловиях, строительстве. Появляется проектный риск, которого нет при покупке готового объекта. Но именно за счёт этого риска и появляется дополнительная доходность.
По сути инвестор делает ту же работу, которую обычно выполняет девелопер. Он создаёт актив, который затем можно либо оставить в портфеле как ГАБ, либо продать уже как готовый инвестиционный продукт.
Поэтому на практике нередко оказывается, что при одинаковом бюджете строительство позволяет получить более сильный объект, чем покупка на вторичном рынке.
Особенно это заметно в сегменте отдельно стоящих зданий под федеральный ритейл. Спрос со стороны сетей остаётся высоким, хорошие локации быстро разбираются и в какой-то момент девелопмент становится не альтернативой покупке, а логичным продолжением инвестиционной стратегии.
В конечном итоге всё упирается в один простой вопрос: вы хотите купить актив, который уже создал кто-то другой, или готовы создать его сами. Иногда второй путь оказывается не только сложнее, но и намного выгоднее.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
