У меня есть знакомый инвестор, которая владеет коммерческой недвижимостью уже много лет. Один из её объектов - наглядный пример того, как может выглядеть действительно качественный и устойчивый актив.
Это помещение сдаётся в аренду с 1999 года. Изначально в нём открылся "Перекрёсток" - на тот момент один из первых магазинов сети. Спустя несколько лет, после сделки по присоединению "Пятёрочки", магазин был перепрофилирован под новый бренд. С этого момента арендатор на объекте больше не менялся.
Фактически помещение находится в аренде у одной группы компаний уже более 25 лет подряд.
За это время объект прошёл через разные экономические периоды: кризисы, изменения покупательской способности, рост и падение ставок, трансформацию самого продуктового ритейла.
При этом он всё это время продолжал стабильно работать и приносить собственнику прогнозируемый доход. Именно такие объекты формируют у инвесторов ощущение спокойствия и уверенности в завтрашнем дне.
Конечно, даже при таком надёжном арендаторе иногда возникают рабочие моменты. Например, по договору была предусмотрена ежегодная безусловная индексация арендной платы. В одном из периодов арендатор по технической причине не применил индексацию вовремя.
Когда собственница обратила на это внимание, она подготовила документы и направила обращение арендатору. "Пятёрочка" без каких-либо споров пересчитала платёж и доначислила всю сумму задним числом за пропущенные месяцы. Сейчас аренда оплачивается уже с учётом индексации.
Этот эпизод хорошо показывает, как должны работать отношения между собственником и крупным федеральным арендатором, когда объект ценен для обеих сторон. Никаких конфликтов и давления - просто корректное исполнение договорённостей.
Сегодня этот объект, кстати, выставлен на продажу. По стратегическим причинам. Собственница пересматривает структуру своего капитала и планирует часть средств переложить в другие проекты и модели, сохранив при этом долю в классических, спокойных активах.
Объект предлагается с понятной экономикой и окупаемостью порядка девяти лет. Да, это актив высокого ценового сегмента - речь идёт о суммах порядка нескольких сотен миллионов рублей. Но именно так и выглядят объекты такого уровня: с длинной историей аренды, сильным федеральным арендатором и прогнозируемым денежным потоком.
И если посмотреть на этот ГАБ с дистанции времени, становится особенно наглядно, почему такие активы ценятся десятилетиями. За годы владения он давно полностью окупился за счёт арендного потока и продолжает работать как источник чистого дохода, одновременно кратно увеличившись в цене.
#СМ_Кейс
