Недавно я столкнулся ещё с одним показательным кейсом, который хорошо иллюстрирует, к чему приводит покупка готового арендного бизнеса без глубокой экспертизы и без участия профессиональной команды. Речь идёт об инвесторе, который уже имел опыт работы с федеральным продуктовым ритейлом и поэтому был уверен, что сможет принять решение самостоятельно.
Объект был подан риелторами красиво: впечатляющая презентация, убедительные расчёты, известный бренд арендатора. Все указывало на то, что перед ним надёжный ГАБ с быстрой окупаемостью.
Речь шла о помещении в новом жилом комплексе в одном из городов-миллионников. Первый этаж, площадь около 170 кв. м. На момент покупки в помещении находился федеральный арендатор - даркстор, с долгосрочным договором аренды и арендным потоком порядка 270 тыс. рублей в месяц.
Решение принималось быстро - цифры не вызывали вопросов.
Однако проблемы начались почти сразу.
Арендатор исправно платил аренду ровно два месяца, после чего съехал, расторгнув договор. Просто потому, что для его бизнес-модели переезд - это обычный рабочий инструмент, а не экстраординарное событие.
Когда помещение осталось пустым и был проведён трезвый рыночный анализ, выяснилось, что без этого арендатора объект практически не представляет ценности. В данной локации он не подходил ни под классический продуктовый ритейл, ни под других федеральных игроков. Его реальная рыночная стоимость оказалась на уровне 16-17 млн рублей.
Фактически за два месяца инвестор потерял порядка 11-12 млн рублей.
Ключевая ошибка здесь была не в "плохом арендаторе" и не в "неудачной локации".
Проблема заключалась в непонимании бизнес-модели дарксторов. В отличие от классических продуктовых сетей вроде "Пятёрочки" или "Магнита", которые вкладывают в ремонт 10-15 млн рублей и в том числе поэтому жёстко привязаны к локации, дарксторы инвестируют в запуск точки минимальные суммы - иногда в пределах 150 тыс. рублей. Если в соседнем доме условия чуть выгоднее или логистика удобнее, такой арендатор может переехать буквально за один день. Что в итоге и произошло.
Вторая ошибка - переоценка самой локации. Даркстору не нужны первая линия, витрины и пешеходный трафик. Он может работать во дворах и в помещениях, которые для классического ритейла считаются неликвидными. Инвестор же приобрёл объект по цене качественного стрит-ритейла, не задавшись вопросом, кто займёт помещение после ухода текущего арендатора.
Третья ошибка - отсутствие сценарного мышления и плана "Б". Никто не задал базовый, но ключевой вопрос: кто зайдёт в это помещение, если текущий арендатор съедет? Без ответа на него любой ГАБ остаётся лишь иллюзией надёжности.
Именно поэтому такие сделки особенно опасны, когда инвестор действует в одиночку. Этот кейс наглядно показывает, почему участие профессиональной команды - не дополнительная опция, а необходимость.
Экспертиза в ГАБах заключается не только и не столько в проверке договора, сколько в понимании того, как зарабатывает арендатор, насколько он привязан к помещению и что произойдёт с объектом в худшем сценарии.
#СМ_Кейс
Дискуссия