Время от времени мне пишут инвесторы: "Нашёл на "Авито" помещение с арендатором, думаю купить. Что скажете?»
Отвечаю прямо: в большинстве случаев это не инвестиция, а лотерея. И вот по каким причинам.
Нет системы
Готовый арендный бизнес - это не квадратные метры с арендатором. Это система, в которой должны совпасть три ключевых условия:
- — федеральный арендатор,
- — долгосрочный договор,
- — уже подтверждённый арендный поток.
На "Авито" же чаще всего предлагают объекты, где этой базы нет. Сегодня арендатор в помещении есть, завтра он съехал, и помещение превращается в пассив, который не генерирует доход, а только создаёт расходы.
👉 Как правильно: начинать не с поиска помещения, которое "нравится", а с потребностей арендатора. Когда сначала согласовано его техническое задание, договор и экономика, тогда квадратные метры превращаются в актив, а не в источник проблем.
Искажённая экономика
На "Авито" обычно продают не бизнес-модель, а просто нарядную презентацию. В объявлениях часто указывают окупаемость "6 лет", но эти цифры далеки от реальности. Как правило, они рассчитаны по завышенной ставке аренды, без учёта ремонтов, простоев, налоговой нагрузки и других обязательных расходов.
В добавок в эту быструю окупаемость ещё и закладывают будущую индексацию. Но миллион рублей сегодня и миллион рублей через 10 лет — это разные деньги.
👉 Как правильно: начинать с технического задания от арендатора и заранее просчитывать всю экономику - капитальные затраты, индексацию, процент от РТО, стратегию выхода.
Отсутствие прозрачности сделки
Важно понимать, что продавец на "Авито" далеко не всегда является тем, кто создавал данный ГАБ. Часто это посредник, который не владеет полной информацией по объекту и договору аренды.
В результате инвестор рискует получить "сюрпризы": возможность досрочного расторжения, штрафные санкции или капитальные расходы, которые придётся оплачивать за свой счёт.
👉 Как правильно: проводить полноценный аудит объекта и договора, проверять все условия аренды, обязательства сторон и историю объекта.
Вот и получается хороший ГАБ невозможно "поймать" по объявлению "Срочно продам". Он создаётся под конкретного арендатора, под его техническое задание, под стратегию инвестора. Только в этом случае квадратные метры становятся активом, который генерирует предсказуемый доход, а не билетом в лотерею.
Если вы рассматриваете покупку или создание ГАБ, начните с проверки модели и арендатора. Напишите мне @makarov_serge, разберём ваш запрос и посмотрим, какие сценарии будут надёжными именно для вас.
#СМ_ГАБ
