Люди с предпринимательским опытом обычно заходят в недвижимость с ощущением внутренней уверенности. За плечами у них уже есть годы управления, сложные решения, ошибки и удачные выходы, поэтому кажется, что выбор и приобретение готового арендного бизнеса - это скорее вопрос внимания и времени, чем принципиально новая задача.
И в этом месте чаще всего возникает ложное чувство защищённости.
Опыт в бизнесе действительно даёт много полезных навыков. Он учит считать деньги, видеть риски, договариваться с людьми и принимать решения в условиях неопределённости. Проблема в том, что эти навыки формируются в среде, где многое можно менять и корректировать по ходу движения.
В бизнесе предприниматель привык к тому, что если что-то идёт не так, всегда есть возможность вмешаться, перестроить процессы, сменить команду или стратегию и тем самым повлиять на результат.
В недвижимости все это работает гораздо хуже. Здесь слишком много факторов, которые невозможно ускорить, заменить или оптимизировать управленческим решением.
Локацию нельзя перенести, трафик нельзя увеличить волевым усилием, а рынок арендаторов живёт по своим экономическим законам, которые не подстраиваются под ожидания собственника.
На практике это часто приводит к переоценке собственных возможностей. Предприниматель смотрит на объект как на актив, который можно "докрутить": улучшить показатели, поднять ставку, быстрее посадить арендатора или изменить формат.
Но спустя время оказывается, что потолок доходности задан рынком, а не управленческими решениями, и любые попытки выйти за эти рамки либо не работают, либо создают дополнительные риски.
Есть и ещё один важный момент. В бизнесе ошибки, как правило, можно исправлять постепенно, перераспределяя ресурсы и меняя подход.
В недвижимости цена ошибки часто становится понятной не сразу, а спустя месяцы или даже годы, когда изменить что-либо уже сложно или невозможно без потерь.
Это создаёт иллюзию, что всё под контролем, ровно до того момента, пока реальность не начинает напоминать о себе.
Поэтому опыт в бизнесе сам по себе не является защитой от ошибок в недвижимости. Более того, иногда он даже мешает, потому что формирует ожидание управляемости там, где её изначально мало. Недвижимость требует другого мышления - более спокойного, менее ориентированного на рост и гораздо более внимательного к ограничениям.
Именно в тот момент, когда предприниматель перестаёт воспринимать недвижимость как ещё один бизнес и начинает относиться к ней как к системе с жёсткими рамками, риски становятся понятнее, а решения - взвешеннее. С этого, как правило, и начинается по-настоящему зрелый инвестиционный подход.
#СМ_ВоскресныеМысли
