В конце декабря 2024 года я помог инвестору приобрести подвальное помещение под кладовые. В эту нишу он заходил не за сверхприбылью или спекуляцией. Его цель была получать доход выше, чем с квартиры, но при этом не усложнять себе жизнь.
На тот момент у него уже было несколько квартир под сдачу. И, как это часто бывает, со временем начали проявляться ограничения классической аренды.
- Денежный поток, вроде, есть, но сам по себе он не растёт.
- Инфляция постепенно съедает реальную доходность.
- Любой простой, ремонт или смена арендатора сразу отражаются на цифрах.
- А управляемость во многом зависит от конкретных людей и обстоятельств.
В какой-то момент он начал смотреть на альтернативые виды недвижимости.
Кладовые в этом смысле показались ему логичным продолжением уже знакомой модели: тот же физический актив, тот же регулярный платеж, но более высокая доходность на вложенный капитал и возможность систематически пересматривать ставки, а значит - защищаться от инфляции.
Как он сам сформулировал: "Я брал этот бизнес как страховку от инфляции".
В марте 2025 года кладовая открылась. Несмотря на более, чем высокую плотность населения вокруг и хорошую платёжеспособность района, заполняемость росла ниже первоначального прогноза.
Однако даже в таком режиме уже через несколько месяцев доход от self-storage оказался выше, чем от квартиры. То есть свою базовую задачу актив выполнял практически с самого начала.
Этот кейс особенно показателен для владельцев арендных квартир. Здесь нет обещаний сверхдоходности, "иксов" или иллюзии, что всё выстроится само собой.
Да, наполняемость занимает время. Да, бывают вопросы к маркетингу оператора. Да, есть нюансы, которые важно контролировать.
Но в отличие от квартиры здесь нет потолка арендной ставки и нет зависимости от одного жильца.
Если честно, для кладовых он - почти идеальный инвестор. Не гонится за максимальной цифрой здесь и сейчас, не принимает решения из страха упущенной выгоды и не сравнивает всё с хайповыми историями. Он смотрит на динамику, считает доход на капитал и воспринимает недвижимость как систему.
Именно для таких инвесторов кладовые работают лучше всего.
В итоге, если у вас уже есть арендная квартира и вы ловите себя на мысли, что доход больше не растёт, а хлопот меньше не становится, кладовые могут стать хорошей альтернативой.
#СМ_Кейс
Дискуссия