В последнее время вижу одну закономерность. Человек приходит с запросом на первый ГАБ, мы начинаем обсуждать рынок в целом, разные форматы, возможные стратегии и в какой-то момент разговор сам по себе выходит на тему кладовых.
Обычно это не выглядит как заранее сформированное решение. Скорее как вопрос, который возникает по ходу обсуждения:
имеет ли вообще смысл смотреть в эту сторону.
По большому счёту за этим интересом почти всегда стоит определённый путь, который человек уже прошёл самостоятельно.
Как правило, всё начинается достаточно стандартно. Он открывает ЦИАН или Авито, выбирает категорию готового арендного бизнеса, смотрит предложения, сравнивает цифры, пытается разобраться в доходности, в арендаторах, в самих объектах. На этом этапе всё выглядит достаточно понятно.
Но это ощущение довольно быстро улетучивается. Одни варианты выглядят слишком привлекательно, чтобы быть правдой, в других непонятно, за счёт чего формируется доходность, в третьих появляется слишком много нюансов, которые сложно оценить без опыта.
Постепенно вместо ясности накапливается усталость от количества деталей и неопределённости. И в какой-то момент фокус незаметно смещается. Инвестору уже важно не просто найти самый доходный вариант, а понять, где он сможет чувствовать себя спокойнее и увереннее.
Именно в этой точке появляется интерес к более простым форматам.
Кладовые становятся логичным продолжением этого поиска. Они не требуют глубокого погружения в бизнес арендатора, не завязаны на одного пользователя и не создают ощущения сложной конструкции, которую нужно постоянно держать в голове. Как будто это более управляемая история, с которой проще начать.
По сути, человек в этот момент выбирает не столько конкретный инструмент, сколько пытается найти для себя комфортную точку входа в рынок - такую, в которой можно принимать решения без постоянного напряжения и ощущения, что он чего-то не учитывает.
В этом смысле появляющийся интерес к кладовым - это вполне естественный этап. Он говорит о том, что человек начинает думать не только про доходность, но и про то, как он будет жить с этой инвестицией дальше.
Как только человек начинает не просто смотреть на формат, а задавать конкретные вопросы - про цифры, про спрос, про сценарии, то ситуация начинает меняться. Из абстрактной идеи это постепенно превращается в понятную для него модель.
Становится видно, что за кажущейся простотой формата стоят вполне конкретные параметры.
Например, появляется понимание бюджета входа, который можно не вкладывать сразу целиком, а масштабировать постепенно. Становится понятна логика спроса на хранение в конкретной локации и то, как формируется заполняемость.
Отдельно начинает проясняться структура дохода. В отличие от классического ГАБа с одним арендатором, здесь она распределена между несколькими пользователями, и это по-другому влияет на надежность модели.
При этом возникают и более прикладные цифры. В большинстве проектов речь идёт о постепенном выходе на заполняемость в районе 85–95%, о средней продолжительности аренды, которая может составлять от нескольких месяцев до года и более и о доходности, которая в реальности формируется в диапазоне намного выше классической жилой аренды.
И когда человек начинает смотреть на такие вещи не как на абстрактные обещания в рекламных агрегаторах, а как на конкретные параметры - с временными лагами, с допущениями и рисками, то и количество вопросов начинает заметно сокращаться. Потому что формат становится максимально понятным.
А дальше уже можно спокойно двигаться к конкретным вариантам - не в поиске идеального объекта, а с пониманием того, зачем он вам нужен и какую задачу решает.
#СМ_SelfStorage
