Недавно разбирали один объект под ГАБ - отдельно стоящее здание в Москве, плотный жилой массив, рядом крупная магистраль и удобные подъездные пути.
Раньше в этом помещении работал "Дикси". А когда съехал, объект постепенно начал превращаться в заброшку.
Такие помещения очень любят инвесторы. Ведь если раньше здесь сидел федеральный продуктовый арендатор, то значит и локация живая. А если объект сейчас пустует и выглядит не очень презентабельно, значит его можно купить дешевле рынка, привести в порядок и снова посадить сильную сеть.
Мы тоже начали разбирать объект именно в таком ключе. Смотрим плотность домов, анализируем окружение, трафик и при этом не можем понять почему отсюда вообще съехал федеральный арендатор. Ведь для такого формата место выглядело вполне рабочим.
Начали копать глубже и выяснили, что несколько ближайших домов уже включены в программу реновации, а часть жителей постепенно расселяется.
То есть "Дикси" съехал не потому, что точка плохая и не потому, что рядом появился конкурент. Район просто начал медленно умирать с точки зрения текущего денежного потока.
Когда дома вокруг постепенно пустеют, продуктовый магазин начинает терять кассу задолго до фактического сноса зданий. Людей становится меньше, выручка падает и сеть перестаёт видеть смысл продолжать работу.
Инвестор может приехать через полгода после съезда арендатора, увидеть плотную застройку, остаточный трафик и решить, что перед ним недооценённый объект. Хотя на самом деле он покупает территорию, которая находится в стадии медленного демонтажа.
Поэтому в коммерческой недвижимости недостаточно просто посмотреть помещение и посчитать окупаемость. Нужно понимать, что вообще происходит с районом вокруг.
Иногда арендатор уходит потому что сама локация начинает терять жизнь стратегически. Если это вовремя не увидеть, можно купить не ГАБ, а проблему, которая будет только усугубляться ближайшие несколько лет.
#СМ_Кейс
