У знакомого инвестора был магазин "Пятёрочка" в одном из городов-миллионников. Добротный, рабочий объект со стабильным потоком покупателей и оборотом около 10 млн в месяц. Инвестор относился к нему как к активу, который однажды запустил и дальше он работает сам по себе, без его участия.
Однажды сеть вышла с предложением. Они попросили дать 2-3 месяца арендных каникул, чтобы полностью перезапустить точку: обновить формат, заменить визуальное оформление, установить кофейную станцию, расширить ассортимент готовой еды, открыть пекарню и перестроить пространство под современные требования покупателей.
◀️Для федеральных сетей такие обновления - абсолютно стандартная практика, позволяющая укрепить позиции магазина и увеличить выручку▶️
Но инвестор воспринял инициативу с настороженностью. Ему казалось, что за этим стоит какая-то скрытая проблема, о которой сеть не говорит. Он долго пытался найти подвох и в итоге отказался предоставлять каникулы, будучи уверенным, что магазин и так работает хорошо и ничто не угрожает его оборотам.
Спустя полгода в трёхстах метрах от его объекта открылась новая "Пятёрочка" - в том самом современном формате, который предлагали внедрить заранее.
Сначала просадка старого магазина была почти незаметной. Но затем снижение стало стабильным. В итоге обороты ушли почти на треть от прежних пиковых значений.
◀️Сейчас точка продолжает работать, но все понимают, что держится она лишь до момента, пока сеть не найдёт локацию перспективнее. Для ритейла это обычный процесс - закрыть слабый магазин и открыть новый▶️
А вот для собственника последствия совсем иные. Потеря такого арендатора означает длительный простой, дополнительные затраты на ремонт, снижение ликвидности помещения и почти гарантированное снижение цены при продаже. И всё это стало результатом одного решения - отказа поддержать перезапуск магазина в тот момент, когда он действительно был необходим.
Эта история важна потому, что многие переносят своё бытовое понимание квартирного рынка на коммерческую недвижимость. В квартирах всё действительно кажется интуитивным: купил, разместил объявление, сдал — вот и доход. Но коммерция устроена по другим законам.
◀️Здесь всё определяется трафиком, окружением, точками притяжения, конкурентами, бизнес-моделью арендатора и динамикой развития района. Эти вещи невозможно разглядеть без опыта▶️
Если вы хотите быть уверены, что ваша готовая коммерческая недвижимость будет работать не только сегодня, но и через пять лет, напишите @makarov_serge. Разберём вашу ситуацию и посмотрим, в какие объекты действительно стоит входить, а от каких лучше держаться подальше.
#СМ_Кейс
Дискуссия