Цены на новостройки в России растут стремительнее, чем расходы на строительство. И дело тут вовсе не в стройматериалах. За ростом стоимости стоят совсем другие игроки и механизмы.
По данным консалтинговой компании СМПРО за 10 лет доля строительно-монтажных работ в цене квадратного метра снизилась с 77% до 46%. А расходы, не связанные со стройкой напрямую, выросли с 23% до 54%.
С 2019 по 2024 год средняя цена на новостройки выросла в 2 раза (с 62 до 132 тыс. руб. за м²).
За тот же период стоимость строительства выросла лишь на 44%.
Что формирует эту разницу?
- Прибыль девелопера
- Стоимость земли
- Подключение к коммуникациям
- Ввод в эксплуатацию
- Реклама
- Выплаты по кредитам
- Операционные расходы
При этом доля стройматериалов в цене кв.м. снизилась почти вдвое — с 45% до 25%.
То есть рост цен — это не рост себестоимости, а увеличение накладных расходов.
Кто на самом деле зарабатывает на росте цен?
Думаете, что это застройщики? Смотрите глубже. Сегодня ключевые правила игры на рынке диктуют банки.
- 🔘 Проектное финансирование
Застройщик не может начать продажи без одобрения банка. Банк определяет когда выходить с проектом, в каких объёмах и по какой цене. - 🔘 Ограничения по цене
В договорах проектного финансирования прописаны ковенанты — минимальная допустимая цена продажи. Продать дешевле — значит компенсировать разницу из своего кармана. - 🔘 Эскроу-счета — идеальный инструмент
Это фактически бесплатные деньги для банка. Средства дольщиков лежат на счетах, проценты не начисляются, деньги крутятся в системе. - 🔘 Ипотека — источник рекордных прибыли
Комиссии от застройщиков, господдержка, стандартные ипотечные ставки — всё это приносит стабильный доход. Только за 2024 год банки заработали 3,8 трлн рублей — абсолютный рекорд.
В итоге, цены на жильё растут не из-за роста затрат на стройку, а потому что банковская система устроена так, чтобы получать максимум дохода с каждого этапа: от финансирования проекта до выдачи ипотеки покупателю.
Рынок новостроек сегодня — это система с управляемыми ценами, ограниченным предложением и чётким контролем со стороны банков. Главные бенефициары — именно они. Не застройщики и тем более не покупатели.
#СМ_Экономика
Дискуссия