К нам обратилась собственница помещения в Московской области, расположенного в густонаселенном жилом комплексе.
Только в её доме 1 100 домохозяйств, а в радиусе пяти минут ходьбы - около 5,5 тысяч. На первый взгляд цифра многообещающая: большая плотность населения, постоянный людской поток, удобная локация. Казалось бы, идеальные условия для того, чтобы привлечь серьёзного арендатора.
Однако при более внимательном анализе стало ясно, что ситуация не так однозначна.
Помещение находится на втором этаже. В этом комплексе оба нижних уровни нежилые, но весь основной бизнес - аптеки, магазины, кофейни, традиционно располагается на первых этажах. Именно туда идёт естественный поток жителей: за продуктами, лекарствами, кофе по пути на работу.
Вторые этажи в таких зданиях всегда работают по остаточному принципу. Там оказываются арендаторы, для которых трафик не является решающим, или те, кто выбирает локацию исключительно из-за более низкой ставки.
Да, у помещения есть отдельный вход, пандус и удобная планировка, но всё это не меняет ключевого факта - с точки зрения сетевого бизнеса точка слабая. Для федеральных сетей она попросту неинтересна. А локальные предприниматели, готовые зайти на второй этаж, как правило, временные игроки.
Так собственно и было раньше. В этом помещении уже успел поработать частный детский сад. Через некоторое время он съехал, оставив собственницу у разбитого корыта: без арендатора и с простоями. И это типичный сценарий для помещений подобного типа.
Честно объяснил, что искать федеральную сеть здесь бессмысленно.
Да, можно попытаться посадить небольшого местного арендатора, но он вряд ли задержится надолго. А значит, помещение так и будет переходить из рук в руки, принося нестабильный доход и новые расходы.
На встрече я сказал:
"Федеральные арендаторы платят не за стены, а за поток. Здесь потока нет. И если вы ищете стабильный арендный бизнес, то это помещение не решит вашу задачу".
К сожалению, сегодня всё чаще встречаются помещения, купленные без анализа под пустые обещания. Люди вкладывают десятки миллионов, ожидая пассивного дохода, а получают только месяцы простоя, да расходы по содержанию.
Поэтому перед покупкой объекта я всегда советую начинать с консультации. Нужно понимать, подходит ли помещение для арендного бизнеса вообще, какие арендаторы туда потенциально могут зайти и какая окупаемость у такого формата в реальности.
Такой разговор экономит миллионы.
Если вы рассматриваете покупку коммерческой недвижимости и хотите быть уверены, что объект действительно будет работать, напишите мне @makarov_serge.
#СМ_Кейс
Дискуссия