В последнее время нахожусь в активном поиске объектов для клиентов. Запросы в целом довольно типовые: готовый арендный бизнес, федеральный арендатор, окупаемость до 10 лет.
Просеиваю большое количество вариантов. И вот казалось бы нашел. Продуктовый федеральный ритейл, хороший жилой массив, удачная локация. Магазин открылся летом прошлого года, объект хорошо упакован, сразу чувствуется, что его готовили именно под продажу.
Начинаю смотреть глубже. Спрашиваю про выручку - отвечают, что в среднем 5-6 млн в месяц. Запрашиваю подтверждение, присылают документы, и по факту оказывается, что магазин торгует на уровне чуть больше 4 млн.
Дальше работает простая математика. Аренда здесь 430 тысяч, плюс предусмотрен процент от товарооборота. В итоге получается, что сейчас арендатор платит порядка 10% от своей выручки. Для продуктового ритейла это очень много. В таких условиях вопрос не в том, надежный ли это арендатор, а в том, сколько он сможет работать с такой нагрузкой. Да, возможно, магазин еще расторговывается и выйдет на другие цифры.
Но если ситуация не меняется в ближайшие три, максимум шесть месяцев, дальше почти неизбежно начнутся разговоры о пересмотре ставки, письма счастья или даже более жёсткие сценарии.
Параллельно смотрю другой объект - даркстор. На первый взгляд тоже интересный вариант. Поднимаю свои контакты, уточняю, нет ли проблем с жильцами, окружением и форматом. По этой части всё чисто.
Но когда начинаю разбирать экономику, выясняется, что аренда уже сейчас находится на верхней границе - 6,5% от оборота. При этом через полгода заложена односторонняя индексация. И снова возникает тот же вопрос: как этот бизнес будет уживаться с такой нагрузкой дальше, особенно если рынок или показатели пойдут не в лучшую сторону.
И вот здесь появляется мысль, с которой я всё чаще сталкиваюсь в работе. Главный секрет в том, что ГАБ очень часто продают как красиво упакованную конфетку. И многие реагируют именно на упаковку: федеральный арендатор, новый долгоросчный договор, привлекательные цифры в расчетах.
Но когда начинаешь эту конфетку разворачивать, внутри может оказаться совсем не то, что ожидалось.
Притом необязательно объект плохой. Иногда это история про завышенные ожидания, иногда - про слишком высокую аренду, иногда - про бизнес, который ещё не раскачался. Но если не увидеть это на старте, дальше цена ошибки может быть уже совсем другой.
Поэтому в коммерческой недвижимости важно не влюбляться в вывеску и не останавливаться на первом понравившемся варианте. Упаковка продаёт объект, но работает всегда только экономика и её нужно проверять максимально тщательно.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
