Кейс. Почему нужно быть особенно осторожным с квартирами, в которых использовался материнский капитал
Традиционно самым популярным направлением использования материнского капитала является улучшение жилищных условий. Так, только в 2024 году Социальный фонд удовлетворил свыше 558 тысяч заявлений на покупку или строительство жилья.
Как использовать материнский капитал при покупке недвижимости?
Но для покупателя на вторичном рынке это может стать источником серьёзных юридических рисков.
Недавно к нам обратилась клиентка, которая искала квартиру в Москве. Один из объектов оказался крайне удачным: отличная локация, подходящие параметры, адекватные продавцы, готовые к торгу. Но была одна важная деталь - при покупке этой квартиры использовались средства материнского капитала.
На первый взгляд ничего необычного. Однако такие сделки нужно рассматривать в контексте позиции Верховного суда РФ:
👶 Право детей на долю в квартире возникает не в момент регистрации в ЕГРН, а в момент фактической оплаты средствами материнского капитала.
А это значит:
- 🔘Даже если доли детям не выделили - право у них возникает автоматически;
- 🔘Даже если родители об этом "забыли" - это не отменяет обязанностей;
- 🔘Даже если покупатель добросовестный — это не спасает его от возможных последствий.
Это похоже на режим совместной собственности супругов: право возникает не потому, что оно где-то зафиксировано, а потому, что средства были общими. Только здесь речь не о браке, а о социальной мере поддержки и праве, защищённом государством.
ЧТО МЫ ВЫЯСНИЛИ
В нашем кейсе продавцы честно сообщили, что маткапитал использовали и доли детям выделили. Более того, на момент юридической проверки уже было получено разрешение на продажу квартиры от органа опеки.
Но с нюансом - разрешение выдало не московское управление опеки, а администрация Энгельсского муниципального района (Саратовская область).
Дело в том, что московская опека не даёт согласия на продажу квартиры, купленной с маткапиталом, если в новой квартире доли детям предполагается выделить с использованием ипотеки. Они считают, что ипотека — это потенциальный риск, а значит, дети могут оказаться в уязвимом положении.
Однако не все семьи имеют возможность покрыть разницу между старой и новой квартирой из личных накоплений. И тогда прибегают к следующей схеме:
👉 временно регистрируют детей в другом регионе, где местные органы опеки менее строги и выдают разрешение.
В нашем же случае отец и двое детей были постоянно зарегистрированы в Энгельсе, а не просто временно "прописаны". Это, безусловной, большой плюс.
Более того, в разрешении было указано, что одновременно с продажей детям будут подарены доли в другой недвижимости в Москве, уже принадлежащей родителям. То есть формально схема выглядела чистой.
Тем не менее, даже при таких условиях, мы продолжали рассматривать сделку с повышенным вниманием.
В итоге клиентка отказалась от покупки и выбрала более понятный и прозрачный вариант.
ПОЧЕМУ ТАКИЕ ИСТОРИИ ОПАСНЫ?
- ▪️ Если родители не выделили детям доли, но использовали маткапитал - у детей уже есть право на них, даже если в ЕГРН это не зафиксировано.
- ▪️ Сделка может быть оспорена и признана ничтожной, если права ребёнка не были реализованы должным образом.
- ▪️ Даже если есть согласие опеки - его можно оспорить, особенно если выяснится, что регистрация в другом регионе была формальной.
Материнский капитал - нужная и полезная мера. Но для вторичного рынка - это юридическая мина замедленного действия. Не потому что дети получают права (это правильно), а потому что эти права слишком часто игнорируют, не оформляют или намеренно обходят.
Это ещё один наглядный пример, почему важно проверять историю объекта со всех сторон - не только по выписке из ЕГРН, но и по обстоятельствам сделки, источникам финансирования, участникам и согласованиям.
Будьте внимательны!
#СМ_ЭкспертПоНедвижимости #СМ_Кейс
