Когда инвесторы спрашивают меня о покупке коммерческого помещения в новостройке, чтобы создать готовый арендный бизнес, я почти всегда отвечаю одно и то же:
если цель - стабильный поток, новостройка редко бывает хорошей идеей.
Давайте разберёмся почему.
- Дорогой квадрат. Застройщики научились выжимать из первых этажей "по максимуму". Стоимость метра там часто выше, чем у аналогичных объектов на вторичке, а аренда приносит те же самые деньги. В итоге получается странная ситуация: вход дороже, а доходность - ниже.
- Конкуренция с сетями. Крупные игроки заходят в новостройки ещё на этапе строительства. У них заранее согласованные условия, договорённости с менеджерами по развитию и приоритетное право покупки у застройщика. Частному инвестору здесь почти нечем конкурировать - вы выходите на поле, где сильный игрок занял все лучшие позиции ещё до вашего появления.
- Риск ПДА. Предварительные договоры аренды красиво выглядят на бумаге, но реальных гарантий не дают. Сеть может передумать в последний момент - ёмкость района оказалась слабее, изменилась стратегия развития, открылся конкурент. И тогда инвестор остаётся с пустым помещением и нулевым МАП.
- Ликвидность при продаже. Коммерческие помещения в новостройках сложно перепродать с прибавкой. Слишком много похожих объектов одновременно выходит на рынок, и конкурировать приходится не только с соседями, но и с самим застройщиком, который всё ещё активно продаёт.
- Слабый контроль. В новостройке вы зависите от темпов стройки, от того, когда откроются соседи, и от того, как застройщик организует первые этажи. Здесь слишком много внешних факторов, на которые инвестор не может повлиять, а риски при этом остаются на нём.
Вторичный рынок в этом плане предсказуеме. Вы видите готовые дома, понимаете реальный трафик, можете оценить ёмкость района и проверить, как работают конкуренты. Там меньше красивых обещаний и больше конкретики, а для арендного бизнеса это критично.
#СМ_КоммерческаяНедвижимость
