Недавно получил в личку вопрос. Так как тема материнского капитала часто встречается в запросах покупателей, решил посвятить этому отдельный пост.
С 1 февраля 2025 года материнский капитал увеличится на 9,5%:
- На первого ребенка — 690 266,95 рублей
- На второго и последующих детей (если не получали на первого) — 912 162,09 рублей
- Доплата на второго ребенка (если маткапитал уже получен на первого) — 221 895,14 рублей
Использование маткапитала для покупки квартиры выглядит привлекательно. Однако если в будущем вам потребуется продать такое жилье (а вероятность этого высока), придется учесть ряд нюансов.
-
Выделение долей детям
При покупке недвижимости с маткапиталом родители обязаны выделить доли детям. Их размер зависит от стоимости жилья и суммы материнского капитала.
- В Москве доли детей обычно минимальные – 1/40, 1/20, так как стоимость недвижимости высокая.
- В регионах, где жилье дешевле, детская доля может достигать 1/4 или даже 1/2.
Важно правильно оформить эти доли, иначе в будущем могут возникнуть проблемы с продажей квартиры.
-
Разрешение органов опеки
Перед продажей квартиры с детскими долями необходимо получить согласие органов опеки. Но это не просто формальность:
- Опека требует, чтобы в тот же день была куплена другая недвижимость, где детям выделят новые доли.
- Новое жилье должно быть не хуже по площади и условиям (или дороже по стоимости).
- Дом не должен находиться в аварийном состоянии, а рядом должны быть детсад, школа, поликлиника.
В Москве опека может отказать в сделке, если новое жилье приобретается в ипотеку. Логика проста — если родители не смогут платить по кредиту, дети окажутся в зоне риска.
-
Какие документы нужны для опеки?
Чтобы получить разрешение, придется собрать пакет документов:
- Заявление от родителей.
- Паспорта родителей и свидетельства о рождении детей.
- Договор купли-продажи (или ДДУ).
- Выписка из Росреестра.
- Оценка рыночной стоимости квартиры.
- Документы на новую недвижимость, куда будут перенесены детские доли.
Срок рассмотрения заявки — до 14 дней. Если опека откажет, можно оспорить решение через суд.
-
Если квартира в ипотеке
Если жилье куплено в ипотеку с маткапиталом, ситуация осложняется.
- Продать такую квартиру можно только после полного погашения кредита.
- Банки неохотно одобряют выделение детских долей – это создает дополнительные риски при взыскании имущества.
- Возможен вариант возврата маткапитала в ПФР – тогда квартира продается без обязательства выделять доли детям.
Вывод
- 📌 Купить квартиру с материнским капиталом – легко, а вот продать – сложно.
- 📌 Обязательно продумайте стратегию заранее, если планируете смену жилья.
- 📌 Учтите, что детские доли, одобрение опеки и возможные ограничения банков могут значительно усложнить сделку.
#СМ_ЭкспертПоНедвижимости
Дискуссия