Иногда мне кажется, что люди представляют себе подбор коммерческой недвижимости как нечто простое: зашёл на "Авито", открыл понравившееся объявление, посчитал окупаемость и готово.
На деле всё гораздо интереснее - скорее похоже на детектив с элементами комедии.
Мы с командой анализируем объекты по всей стране. Смотрим не только на расположение, но и на форму помещения, планировку, высоту потолков, технические параметры, плотность населения, уровень дохода жителей, наличие точек притяжения, и вообще, насколько локация "живая".
Если экономика на первом этапе "бьётся", то запрашиваем документы: выписку и технический паспорт.
И вот тут начинается самое интересное.
Продавцы делятся на два типа.
Первые - те, кто всё понимает. Они часто сами прикладывают нужные данные к объявлению, чтобы не тратить время ни своё, ни чужое. А если не приложили, то спокойно предоставляют по запросу, без лишних вопросов.
Вторые - это отдельная категория персонажей, которых можно собрать в энциклопедию под названием "Как не продать своё помещение".
Диалог обычно выглядит так:
— Пришлите, пожалуйста, выписку из ЕГРН.
— А зачем вам? Вы уже готовы покупать? А вы смотреть не будете?
И дальше целая серия вопросов в духе:
— А какой бизнес вы хотите открыть? А вы вообще кто? А это ведь персональные данные!
Мы вежливо объясняем, что нам неинтересно, где живёт собственник и как зовут его кота. Нам нужны только технические характеристики, чтобы понять, можно ли вообще использовать помещение под заявленные цели.
Иногда запрос документов действительно спасает от лишних движений.
Один раз по выписке оказалось, что здание - это объект культурного наследия, и открыть там планируемый формат бизнеса физически невозможно.
В другой раз на фото показалось, что проход у помещения слишком узкий. Попросили замерить - оказалось, всего 80 см. Всё, вопрос закрыт, помещение вылетает из списка.
А есть ещё посредники - отдельная каста людей, которые свято верят, что их главная миссия - охранять собственника от покупателей. Они боятся, что кто-то “перепрыгнет” их и сделает сделку напрямую.
Включают режим "охранника": ничего не рассказывают, документы не дают, а на все вопросы отвечают в формате — "ну вы сначала задаток внесите, а потом мы вам все покажем".
Иногда объяснения помогают, иногда - нет. Если нет, просто улыбаемся и говорим:
— Хорошо, передайте собственнику, что у него минус один потенциальный покупатель. Мы идём смотреть следующий объект.
И спокойно идём смотреть следующий вариант. И находим. Потому что подходящих помещений много, а времени на убеждения "мастеров переговоров" у нас нет.
Вот так подбор коммерческой недвижимости превращается не в прогулку по "Авито", а в полноценное исследование: аналитика, цифры и десятки часов работы с документами.
Ирония лишь в том, что чаще всего самые проблемные объекты прячутся за фразой:
Да что там смотреть, всё и так понятно!
#СМ_Кейс
Дискуссия