В пятницу, 19 декабря, Центральный банк в очередной раз в этом году снизил ключевую ставку - до 16%.
Дешёвыми деньги при этом всё ещё не стали. Но движение со 21% в первой половине года до текущих 16% даёт рынку понятный сигнал: денежно-кредитная политика регулятора постепенно смягчается. И это напрямую влияет на решения инвесторов.
Если смотреть на коммерческую недвижимость в целом, рынок по-прежнему находится в стадии охлаждения. Сделок больше не стало, инвесторы и девелоперы действуют осторожнее, крупные проекты запускаются реже. Быстрого роста цен рынок сейчас тоже не ожидает.
В такой ситуации меняется подход к инвестициям. Капитал ищет предсказуемость. Да, часть денег продолжает лежать на депозитах, и при ставке 16% это отчасти оправдано. Но депозит - это временное решение.
Когда инвестор думает о горизонте в несколько лет, он снова начинает смотреть в сторону реальных активов. Потому что хранить деньги просто "в деньгах", значит постепенно терять их покупательную способность.
При этом сегодня почти никто не покупает коммерческую недвижимость ради самих "квадратных метров". Инвесторов интересует не объект как таковой, а денежный поток, который он даёт: сколько приносит, насколько стабильно и от чего зависит этот доход.
По этой причине инвестиции в пустые новостройки уже не выглядят привлекательными. Классические ГАБы пока остаются в фокусе внимания, но и здесь есть нюансы: снижение или полная отмена процентов от оборота всё чаще означает, что такие объекты хуже защищают капитал от инфляции.
В этой ситуации лучше всего чувствуют себя форматы с простой и понятной экономикой - те, где нет сложного управления и высокой зависимости от одного арендатора.
К ним относятся объекты стрит-ритейла, компактные продуктовые форматы "у дома", а также кладовки индивидуального хранения. Эти направления дают стабильный доход и в меньшей степени зависят от рыночных колебаний.
При этом ставка 16% - это не сигнал срочно покупать всё подряд. Это сигнал о том, что рынок постепенно выходит из режима ожидания, но требования к качеству активов стали заметно выше. Инвестор сегодня выбирает не самый доходный на бумаге вариант, а самый понятный и управляемый.
В текущих условиях коммерческая недвижимость - это в первую очередь история про стабильный денежный поток, а не про рост цены. И именно через эту призму сейчас имеет смысл оценивать инвестиционные решения.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
