Те, кто давно следит за моими постами, знают - в качестве ГАБов для своих клиентов мы предпочитаем надёжные федеральные продуктовые сети.
Нам близка модель, в которой первичен арендатор, а не объект. Для нас важен стабильный денежный поток, который генерит именно арендатор.
Поэтому всё начинается с него. При наличии согласованного арендатора мы превращаем пустые квадратные метры, которые только создают расходы, в актив, приносящий стабильный доход от аренды.
И здесь правильно составленный договор аренды с федеральной сетью - это ваш будущий денежный поток. Именно этот документ определяет, будет ли ваш объект активом или он станет проблемой.
Если вы, как инвестор, видите в договоре только ставку аренды и его срок, значит вы не видите главного.
-
1️⃣ Срок аренды и пролонгация
Минимум 7–10 лет. Идеально - с автоматической пролонгацией. В договоре должно быть чётко прописано, на чьей инициативе и на каких условиях она происходит.
Почему важно: короткий срок - это низкая капитализация, выше риск отказа от аренды, труднее перепродать объект.
-
2️⃣ Гарантийный депозит или обеспечительный платёж
Федеральные сети почти всегда закладывают его в договор.
Важно понимать:
- сколько месяцев аренды он покрывает
- в какой момент возвращается
- можно ли использовать его при задержке платежей
Почему важно: это ваша подушка безопасности.
-
3️⃣ Индексация арендной платы
Ставка должна индексироваться ежегодно - по чёткой формуле. Привязка к индексу потребительских цен или фиксированный процент (обычно 5–7% в год).
Почему важно: без индексации арендный поток "проедает" инфляция, а объект обесценивается.
-
4️⃣ Ответственность за капремонт и инженерные сети
Кто делает ремонт, кто меняет кондиционер, кто чинит крышу - все должно быть чётко расписано. Желательно с приложением, где указано, кто и за что отвечает.
Почему важно: иначе эти расходы внезапно лягут на вас.
-
5️⃣ Условия досрочного расторжения
Когда, при каких условиях и на чьей инициативе договор может быть расторгнут. Что происходит с компенсацией. Кто платит за демонтаж или реконфигурацию помещения.
Почему важно: досрочный съезд арендатора без компенсации - это убыток, которого можно было избежать.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ АРЕНДАТОР НЕ ЗАЕДЕТ В ПОМЕЩЕНИЕ ИЛИ ОТКАЖЕТСЯ ОТ ДОГОВОРА?
Вот и получается, что такие договоры нужно читать не только с юридической точки зрения, но и как создатели арендного бизнеса. Каждая запятая в договоре - это про деньги. Или про их отсутствие.
И если вы не уверены, что всё учли, то покажите договор нам. Иногда даже один пункт может сделать всю модель убыточной.
#СМ_ГАБ
