В рамках понедельничных разборов продолжаю смотреть на разные отраслевые модели с точки зрения готового арендного бизнеса.
Потому что, если вы рассматриваете ГАБ как инструмент для получения пассивного дохода, важно понимать не только объект, но и сам бизнес арендатора.
- 🔘Как он зарабатывает.
- 🔘Насколько стабилен.
- 🔘Что с ним происходит на рынке.
Идея простая: хочется сдавать помещение такому арендатору, с которым будет минимум проблем и максимум предсказуемости.
Полной гарантии, конечно, не существует. Но вероятность можно сильно повысить, если понимать экономику отрасли.
И сегодня - аптеки.
Если смотреть на рынок в целом, он остаётся одним из самых надежных.
По итогам 2025 года объём аптечного рынка в России превысил 1,8 трлн руб., показав рост примерно на 13-15%.
Но здесь важно сразу сделать оговорку.
Этот рост во многом обеспечен ростом цен, а не увеличением количества покупателей. В натуральном выражении рынок почти не растёт.
То есть люди не стали болеть чаще. Они стали платить больше.
Второй момент - насыщение.
В стране уже работает около 80+ тыс. аптек и их количество практически перестало расти. Более того, в ряде регионов мы уже видим сокращение числа точек.
По итогам 2025 года количество аптек сократилось чуть менее 800 точек, а всего за год закрылось более 5 тыс. аптек, несмотря на открытие новых.
Это означает, что слабые локации и неэффективные точки просто не выдерживают конкуренции.
Причина понятна: конкуренция высокая и экономика сходится уже далеко не везде.
То есть с одной стороны, спрос на аптеки остаётся базовым и стабильным. С другой - давление на бизнес только усиливается.
Аптечная модель сама по себе не самая маржинальная. Значительная часть дохода уходит на аренду, персонал и операционные расходы.
При этом растёт налоговая нагрузка, усиливается конкуренция со стороны крупных сетей и маркетплейсов, а сами компании вынуждены постоянно оптимизировать расходы, чтобы сохранять рентабельность.
В результате рынок постепенно консолидируется.
- Крупные сети усиливаются.
- Малые игроки уходят.
Теперь посмотрим на это с позиции инвестора.
Аптека по-прежнему остаётся сильным арендатором:
- 🔵 базовый, неэластичный спрос
- 🔵 высокая частота посещений
- 🔵 понятная бизнес-модель
- 🔵 способность платить аренду
Именно поэтому аптеки исторически считаются одним из самых надёжных форматов в ГАБ. Но есть нюанс.
Сегодня это рынок, где:
- 🔵 высокая конкуренция
- 🔵 давление на маржу
- 🔵 зависимость от конкретной сети
- 🔵 и регулярная оптимизация точек
Сети закрывают слабые локации, пересматривают условия аренды и гораздо жёстче подходят к выбору помещений.
Поэтому вопрос больше не в том, надёжны ли аптеки в целом. Вопрос - насколько устойчива ситуация конкретной аптеки в конкретном помещении.
Потому что:
одна точка может стабильно работать годами и платить аренду, а другая - закрыться через год из-за слабого трафика или конкуренции рядом.
Что в итоге? Аптеки как формат никуда не исчезают. Но теперь это больше не "вечный арендатор", а вполне конкретный бизнес со своей экономикой и рисками.
И именно от выбора объекта сегодня зависит всё:
- 🔵 будет ли стабильный доход
- 🔵 насколько долго арендатор останется
- 🔵 и придётся ли вообще искать нового
Потому что рынок все еще остаётся стабильным. Но зарабатывают на нём уже не все.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
