Иногда на рынке появляются объекты, которые на первый взгляд выглядят очень заманчиво: высокая доходность, быстрая окупаемость, в целом цифры заметно лучше, чем у большинства аналогов.
Однако нередко такие объекты висят на рынке неделями, а иногда и месяцами. Показы есть, интерес есть, а сделки нет.
Недавно как раз разбирали один такой кейс. Ко мне обратился инвестор с просьбой проанализировать ГАБ и дать третье мнение.
Заявленная доходность была около 13% годовых, что заметно выше рынка. В тот момент по сопоставимым объектам средний диапазон был скорее 9-10%.
Начали разбирать объект.
Первое, на что обратили внимание - договор аренды. До конца срока оставалось не так много времени, а условия выхода были довольно мягкими. То есть арендатор при желании мог выйти без серьёзных потерь.
Дальше посмотрели на самого арендатора. Это был не федеральный игрок и даже не сильная региональная сеть, а локальный бизнес с ограниченной историей. Выручка нестабильная, запас прочности под вопросом.
Следующий момент - локация. Формально неплохая, но не из тех, где при съезде арендатора можно быстро найти равноценную замену и сохранить ту же экономику.
После этого становится понятно, откуда берётся высокая доходность. Это не подарок для инвестора. Это обычная компенсация за риск.
Именно поэтому такие объекты часто зависают. Инвесторы видят цифры, интересуются, начинают копать глубже и приходят примерно к одному и тому же выводу - ни один из ключевых параметров не даёт ощущения надёжности.
При этом сами такие ГАБы не обязательно плохие. Просто в них совпадает сразу несколько факторов, при которых риск уже ощутимый, а доходность всё ещё недостаточно высокая, чтобы этот риск был комфортным для большинства инвесторов.
В таких историях важно понимать, что доходность в ГАБ сама по себе не является преимуществом. Это индикатор. И чем она выше относительно рынка, тем внимательнее нужно разбирать, за счёт чего она сформирована.
Иногда за высокой доходностью действительно стоит недооценённый объект. Но чаще рынок уже всё увидел и заранее заложил эти риски в цену.
Поэтому главный вопрос в таких сделках звучит не "сколько процентов", а "почему именно столько".
И именно ответ на этот вопрос обычно и определяет, состоится сделка или нет.
#СМ_Кейс
