Раньше я вообще не понимала этот продукт - ни для инвестора, ни для того, кто берёт свой угол.
История с 0% и без удорожания в 9 из 10 случаев выглядит так: застройщик заранее поднимает цену, а тем, кто платит сразу, даёт скидку 10-30%. В оставшемся 1 из 10 случаев сам ЖК - неликвид.
В любом случае это покупка за рубль актива за полрубля: с учётом разрыва с вторичкой и наценки за беспроцентную рассрочку пройдут годы, прежде чем сумма, которую ты заплатил, догонит рыночную цену квартиры/переуступки на вторичке. В голом экселе выгоднее накапливать капитал в других инструментах, а уже потом заходить в недвигу.
Рассрочки чаще всего берут с надеждой, что ставка "к тому моменту уже упадёт". И вот те, кто 2–3 года назад заходил в такие схемы с этой верой, сейчас нередко не вытягивают платежи, отказываются от сделки и фиксируют убыток. Поэтому когда большая доля продаж в ЖК в рассрочку это стрём: как он вообще будет достроен, если половина клиентов не сможет взять ипотеку в конце срока?
У меня взяли рассрочки сразу несколько совсем неглупых знакомых. Сначала я их не понимала, а потом щёлкнуло:
Рассрочка - это шило в жопе
Если у человека нет мотивации годами нудно копить и инвестировать, ипотеку не одобряют, он может пойти в сомнительную, но очень мотивирующую сделку: платишь сейчас каждый месяц что-то более-менее посильное, а через 2–3 года надо будет перескочить на ипотеку с процентом, который вообще не факт что будет комфортным. Платёж может быть и 50 тысяч, а может и 200 - как повезёт.
Если не полагаться на удачу, а за эти 2–3 года реально планировать:
- уменьшить тело долга,
- вырасти в доходах так, чтобы потянуть почти любой платёж,
то рассрочка - норм. Часто выбор вообще не между рассрочкой и более выгодной квартирой, а между тем, будет у тебя вообще своя квартира и карьерный пинок, или нет.
Так что я официально переобуваюсь: при всех рисках и нерациональности для людей, которых сильнее мотивирует морковка сзади, чем спереди, длительная рассрочка иногда творит чудеса 🥕
