Вспомним времена мамонтов 🦣
Я уже писала про ловушку низких ставок тут
Как это работало:
Застройщик «покупал» тебе низкую ставку у банка. Проценты на несколько лет вперёд платились банку единовременно субсидией - и эту субсидию зашивали в цену метра. В витрине 0,1-2%, в договоре квартира дороже рынка и низкий ежемесячный платёж
Зачем это банку:
Получает проценты «сразу вперёд» деньгами застройщика (субсидией), плюс комиссии - риски по денежному потоку ниже, чем при честной низкой ставке
Но есть такая штука: LTV (Loan-to-Value) - в недвиге это отношение суммы кредита к стоимости квартиры
На бумаге LTV выглядел прилично, пока ЦБ не пришёл с лупой и не заявил: по ряду сделок фактический LTV на момент выдачи был >100% (долг больше реальной цены недвиги даже с учетом ПВ) из-за систематического завышения оценок/цен и лавочку прикрыли
Зачем это застройщику:
Разгоняет спрос и быстро наполняет эскроу, что удешевляет проектное финансирование (чем выше покрытие, тем ниже ставка, а на низком покрытии девелоперы платили 12–20%).
А еще это позволяло рисовать крутые графики роста цен на ЖК: мелкая нарезка студий с «космической» ценой метра тянет вверх среднюю, тяжёлые лоты - по скидке в конце. Витрина выглядит цветущей и растущей, купи сегодня или завтра подорожает
Что получает заёмщик:
- Низкий платёж «здесь и сейчас» и лёгкий вход при малом ПВ
- Переплату в цене объекта (ты авансом "оплатил" проценты)
- Риск рефи-ловушки: банк на рефинансе смотрит на реальную оценку, а не «надувную» цену сделки. Если рынок опустился/нормализовался, LTV вылезает выше лимитов - попросят довнести кэш, иначе рефи не дадут. ЦБ прямо указывал на такие кейсы
При малом ПВ первые 3–4 года ты кормишь банк процентами, фактическая стоимость владения растёт куда сильнее, чем кажется по баннеру из-за большого тела долга. Вместо проповеди «копите ПВ» рынку продали платёж, а не цену. Это частично и подарило нам такой адовый разрыв первичка-вторичка
Считать нужно итоговую стоимость владения, а не проценты на баннере!
А Набиуллиной спасибо что прикрыла этот срам, по факту это не особо выгодно и заемщику и здоровью нашей фин системе ❤️
