Не агент: честно про недвигу
Не агент: честно про недвигу
Читать в Telegram

Ипотеки с нулевыми процентами и риски для заёмщика

Не агент: честно про недвигу

Я Даша Романова, продакт в недвиге, а еще арендатор и ипотечник в ожидании своей новостройки Шарю за самое дорогое что у тебя есть Буду делиться личными наблюдениями про покупку и аренду посты пишу я, а не чатгпт, он для меня ток гуглит и фактчекает

Открыть в TelegramДругие публикации
ипотекаltvзастройщик

Вспомним времена мамонтов 🦣

Я уже писала про ловушку низких ставок тут

Как это работало:

Застройщик «покупал» тебе низкую ставку у банка. Проценты на несколько лет вперёд платились банку единовременно субсидией - и эту субсидию зашивали в цену метра. В витрине 0,1-2%, в договоре квартира дороже рынка и низкий ежемесячный платёж

Зачем это банку:

Получает проценты «сразу вперёд» деньгами застройщика (субсидией), плюс комиссии - риски по денежному потоку ниже, чем при честной низкой ставке

Но есть такая штука: LTV (Loan-to-Value) - в недвиге это отношение суммы кредита к стоимости квартиры

На бумаге LTV выглядел прилично, пока ЦБ не пришёл с лупой и не заявил: по ряду сделок фактический LTV на момент выдачи был >100% (долг больше реальной цены недвиги даже с учетом ПВ) из-за систематического завышения оценок/цен и лавочку прикрыли

Зачем это застройщику:

Разгоняет спрос и быстро наполняет эскроу, что удешевляет проектное финансирование (чем выше покрытие, тем ниже ставка, а на низком покрытии девелоперы платили 12–20%).

А еще это позволяло рисовать крутые графики роста цен на ЖК: мелкая нарезка студий с «космической» ценой метра тянет вверх среднюю, тяжёлые лоты - по скидке в конце. Витрина выглядит цветущей и растущей, купи сегодня или завтра подорожает

Что получает заёмщик:

  • Низкий платёж «здесь и сейчас» и лёгкий вход при малом ПВ
  • Переплату в цене объекта (ты авансом "оплатил" проценты)
  • Риск рефи-ловушки: банк на рефинансе смотрит на реальную оценку, а не «надувную» цену сделки. Если рынок опустился/нормализовался, LTV вылезает выше лимитов - попросят довнести кэш, иначе рефи не дадут. ЦБ прямо указывал на такие кейсы

При малом ПВ первые 3–4 года ты кормишь банк процентами, фактическая стоимость владения растёт куда сильнее, чем кажется по баннеру из-за большого тела долга. Вместо проповеди «копите ПВ» рынку продали платёж, а не цену. Это частично и подарило нам такой адовый разрыв первичка-вторичка

Считать нужно итоговую стоимость владения, а не проценты на баннере!

А Набиуллиной спасибо что прикрыла этот срам, по факту это не особо выгодно и заемщику и здоровью нашей фин системе ❤️

Скриншот поста канала «Не агент: честно про недвигу» — заголовок и выдержки о схемах «нулевых» ипотек, LTV и переплатах в цене объекта.
Иллюстрация: скриншот поста с разбором схем низких ставок и рисков LTV.

Дискуссия

Andrey S.
Вопросики подъехали) - зачем рефинансировать кредит условно под 1% годовых, такой ставки по сути уже не будет никогда. - переплата на старте да, квартира стоит дороже, по факту первоначальный взнос у тебя уходит на покупку процента, в договоре остается обычная цена квартиры без околонулевого процента. Условно ты тратишь 2-3 млн взноса на покупку процента, по которому переплата будет минимальная за 30 лет. И общая переплата становится явно меньше чем даже под льготные когда то 7%. Кажется выгода очевидна для заемщика, или не так? Цена квартиры явно не упадет так сильно что заемщик останется у разбитого корыта
Maria S
Поделюсь опытом ипотечника с низкой ставкой) Мы купили квартиру еще по адекватной стоимости со ставкой 4,99% при ПВ 10%. Затем через 2 недели после покупки квартира незначительно подорожала, а ставка стала то ли 1,99%, то ли 0,99%. И при пересчете переплата была бы ниже, если бы мы купили ее во втором случае. А еще были ипотеки без первого взноса. Да, эти метры были значительно дороже. Но многим это вообще подарило возможность приобрести жилье. И когда я рассказываю об этом людям, говорят «такого не бывает». Они же потом говорили: «Надо было вас слушать и покупать тогда»))
👍2
Виктория Резникова
Maria S
Поделюсь опытом ипотечника с низкой ставкой) Мы купили квартиру еще по адекватной стоимости со ставкой 4,99% при ПВ 10%. Затем через 2 недели после покупки квартира незначительно подорожала, а ставка стала то ли 1,99%, то ли 0,99%. И при пересчете переплата…
Без первоначального взноса до сих пор есть варианты 😉 Для некоторых это реально один из немногих шансов купить жилье детям, например. Да, переплата в таком случае большая. Можно откладывать под процент потенциальный платеж по такой ипотеке, но на деле многие этого делать не будут, будут тратить в моменте
Не агент
Andrey S.
Вопросики подъехали) - зачем рефинансировать кредит условно под 1% годовых, такой ставки по сути уже не будет никогда. - переплата на старте да, квартира стоит дороже, по факту первоначальный взнос у тебя уходит на покупку процента, в договоре остается обычная…
Проблема в том что по разным объектам по разному и все надо считать Условно квартира под 6% годовых стоит по рынку 6 млн руб, застрой стравку субсидирует до 1% годовых Банки в целом шарят за то что ты из своей квартиры в среднем выйдешь на продажу и полное погашение ипотеки за счет покупателя за 7 лет (захочется поменять район, дети появятся и тд) Исходя из этого с небольшой надбавкой они считают застройщику стоимость этой субсидии 1,1 млн руб себес процентов под 6% + маржа Выходит что квартира с 6 млн дорожает до 8 млн руб и по факту все проценты вшиты в прайс, цена не по рынку, а у тебя нет возможности уменьшить нагрузку и платеж за счет рефа как у других людей в случае падения ставки + продать много лет не сможешь без убытка себе В целом бывает такое что застройщик сделал какую-то странную и невыгодную себе самому акцию, но это реже чем про это говорят происходит
Не агент
Короче да, при долгом удержании ипотеки 20-30 лет это условно выгодно (если закрыть глаза на то как еще можно было эти деньги инвестить), но если что жизнь показывает что люди через 7-10 лет имеют тенденцию выскакивать в другой объект недвиги
Присоединиться к обсуждению →

Читайте так же