🧩 Ситуация
В рамках дела о банкротстве ООО «ЛенОблСтрой» ООО «ПетроПерлитСтрой» заявило требование о включении в реестр требований участников строительства требования о передаче 18 квартир по договорам участия в долевом строительстве от 05.03.2018. Основанием заключения данных договоров являлись подрядные отношения сторон: еще в договоре генерального подряда от 21.12.2015 стороны согласовали возможность оплаты выполненных работ жилыми помещениями.
Суды трех инстанций отказали во включении требования о передаче квартир и включили обществу лишь денежное требование в четвертую очередь реестра. При этом суды исходили из того, что, заключая договоры долевого участия уже при наличии задолженности по подрядным работам, общество фактически стремилось изменить очередность удовлетворения своего требования, а само обязательство не было обеспечено залогом. Суды также указали на неприменимость правовых подходов, сформулированных в Постановлении Конституционного Суда РФ № 34-П.
Общество обжаловало судебные акты в Верховный Суд РФ.
📌 Правовая проблема:
возникает ли у юридического лица залоговое обеспечение по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений и сохраняется ли за ним право на компенсацию после передачи объекта новому застройщику, несмотря на утрату с 27.06.2019 статуса участника строительства в смысле законодательства о банкротстве.
🧠 Позиция Верховного Суда РФ
- 1️⃣ Договоры участия в долевом строительстве не могут игнорироваться судами как ничтожные без установления предусмотренных законом оснований
Судебная коллегия указала, что возможность оплаты подрядных работ жилыми помещениями была согласована сторонами еще в 2015 году при заключении договора подряда. Само по себе последующее оформление исполнения через договоры участия в долевом строительстве не свидетельствует ни о пороке воли сторон, ни о намерении причинить вред кредиторам. Поскольку договоры долевого участия и действия по их регистрации не были признаны недействительными ни по общегражданским, ни по специальным банкротным основаниям, суды не вправе были по существу игнорировать их юридическое значение, фактически исходя из их ничтожности.
- 2️⃣ Залог возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве
- 3️⃣ Исключение юридических лиц из понятия участника строительства не означает утраты права на защиту как бывшего залогового кредитора
С 27.06.2019 юридические лица были исключены из понятия участника строительства для целей применения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Однако такое изменение законодательства не повлекло прекращения их права на компенсацию в связи с утратой залогового обеспечения. Иной подход противоречил бы правовым выводам, сформулированным в Постановлении Конституционного Суда РФ № 34-П, направленным на защиту имущественных интересов бывших залоговых кредиторов застройщика.
- 4️⃣ Передача объекта новому застройщику прекращает залог, но порождает право на компенсацию
Судебная коллегия указала, что передача прав и обязанностей застройщика новому застройщику в порядке статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве влечет прекращение залога в пользу кредиторов - юридических лиц, чьи требования основаны на договорах участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений. Однако одновременно закон предусматривает специальные гарантии защиты таких кредиторов в виде компенсации.