Инвестору важно не только, сколько обещают процентов на бумаге, — а сколько остаётся в руках. Я пересчитала популярные инструменты инвестиций с учётом всех ключевых потерь и сравнила номинальные доходности в национальных валютах с сухим остатком реальной доходности в долларах США.
🔹 Рассмотрим на примере инвестиционных альтернатив:
- ▪️ Инвестор разместил средства на депозите под 20% годовых в рублях.
- ▪️ Инвестор разместил средства на депозите под 3,875% годовых в дирхамах.
- ▪️ Инвестор приобрёл недвижимость в Москве с целью сдачи в аренду. Средняя доходность аренды за период 2011–2024 составляет 5,2 % годовых в рублях.
- ▪️ Инвестор приобрёл недвижимость в Дубае с целью получения рентного дохода. Средняя доходность за сопоставимый период составляет 6,99% годовых в дирхамах.
Рассчитаем реальную доходность, которую получит инвестор с учётом девальвации, инфляции и налоговой нагрузки для физических лиц. Для расчёта используем среднегодовые изменения показателей за период декабрь 2011 — декабрь 2024.
🔹 Расчетные исторические данные:
- ▪️CAGR (Compound Annual Growth Rate) девальвации рубля к доллару: –8,46%
- ▪️CAGR годовой инфляции:
- • РФ — 7,15% (по официальным данным)
- • ОАЭ —1,58%
- ▪️Налоговая нагрузка:
- • РФ — 13% (без учёта прогрессивной шкалы)
- • ОАЭ — 0%
🔹 Реальная доходность инвестиций в долларах США:
- Депозит в рублях (20%)- в долларах +1,02%,
- Аренда в Москве (5,2%)- в долларах - 10,06%
- Депозит в дирхамах (3,875%)-в долларах +2,26%
- Аренда в Дуба (6,99%)-в долларах +5,33%
- ▪️ Риски ликвидности, регулирования и колебаний спроса не учтены в расчётах. Это «чистый финансовый срез» — расчёт на основе макропоказателей и налоговой базы.
- ▪️ Расчёты учитывают только арендную и депозитную доходность — без учёта роста стоимости недвижимости и реинвестирования дохода.
- ▪️ Ставки депозитов намеренно взяты не как средние за период, а текущие, находящиеся на исторических максимумах.
🖌Вывод:
Высокая доходность на бумаге может обернуться убытком, если не учитывать инфляцию, налоги и обесценение валюты. При снижении ставки по депозиту в РФ до 18,5%- долларовая доходность будет отрицательной.
#Инвестиционная_оценка
