Если внимательно прочитать статью Forbes из которой были вырваны отдельные цифры, становится очевидно: эксперты, обсуждая риски, подчёркивали, что рынок Дубая в целом здоров. Андрей Мовчан допустил логическую ошибку проекции, распространив проблемы отдельных кейсов на весь рынок. Это как найти одну гнилую картошку и решить, что гнила вся корзина.
Я продолжу комментировать цитаты из ролика — надеюсь, это поможет вам сформировать собственное мнение о реальном состоянии рынка недвижимости в Дубае. Формат: Цитата-комментарий.
🔹«Районы с особенно тяжёлым вторичным рынком: JVC, JLT, Dubai South, Dubai Land, Business Bay», «Высокая конкуренция среди продавцов сдерживает рост цен и делает перепродажу малорентабельной»
Комментарий:
- Очень странная подборка. Каждый район имеет свою динамику:
- ▪️ Business Bay в 1 квартале 2025 года, по данным Property Monitor и DXBinteract, объём сделок на вторичном рынке вырос на 3,6% г/г, рост цен составил +7,99% г/г.
- ▪️JLT-старый район, любое старое жилье продается хуже, но апартаменты стабильно сдаются под аренду с низкой долей пустующих площадей (<6%). Эти старые апартаменты уже давно себя окупили! Любая цена продажи это чистая прибыль долгосрочного инвестора, но наверно люди хотят больше.
- ▪️Dubai South и Dubai Land — это активно развивающиеся районы с низкой плотностью заселения и частично реализованной инфраструктурой. На 2025 год здесь только формируется вторичный рынок. Инвестиции в этих районах требуют более длинного горизонта планирования. Если инвестор этого не оценил, причем здесь рынок?
🔹«Многие покупатели брали в рассрочку. Последние платежи составляют 50–60% стоимости. Возникают проблемы. Им нужно избавляться от лотов — и это тоже давит на рынок»
Комментарий:
Это не системная проблема рынка, а ошибка отдельных инвесторов, не рассчитавших кэшфлоу. Если нет подстраховки или чёткого плана выхода — не стоит брать рассрочку. Давление происходит не на рынок в целом, а на отдельные проекты застройщиков, которые предлагали такие рассрочки.
🔹«Даже покупка объекта с дисконтом у другого инвестора не гарантирует прибыль: объект сразу становится вторичным, и вы попадаете в ту же ловушку»
Комментарий:
Это логически неверно. То, что первый инвестор зашёл без анализа, не означает, что второй повторит его ошибки. Всё зависит от: цены входа, цели инвестиции, горизонта, качества объекта и текущей рыночной конъюнктуры.
🔹«С 2009 по 2024: 187 проектов сдано, 232 — со сдвигами, 253 — приостановлены, 36 — отменены», «Шанс пройти весь путь без задержек — только у 25% проектов»
Комментарий:
- ▪️Большинство этих случаев относятся к периоду до реформ RERA (до 2012 года).
- ▪️После 2014 года в Дубае действует система обязательных эскроу-счетов, этапной инспекции и госнадзора.
- ▪️Из 253 приостановленных проектов — 217 относятся к 2009–2011 гг. Использовать эту статистику без временной разбивки — методологически некорректно.
- ▪️После 2014 года отмены и заморозки — единичны.
О рисках продолжение следует.
