Инвестор получил вежливое уведомление о переносе срока сдачи. Проект приобретался на вторичном рынке и на момент сделки находился на высокой степени готовности.
Застройщик — с хорошей репутацией: работает на рынке с 2003 года, пережил взлёты и падения рынка, не значится в антирейтингах, как лидер по переносу сроков сдачи. Всё это было проверено ещё на этапе выбора объекта.
🔹Что же пошло не так?
Проверяю новостной фон — ничего тревожного.
Смотрю финансовую отчётность за 1 квартал 2025 — цифры хорошие, роста чистого долга нет.
Изучаю анонсированные новые старты — нетипичной экспансии не наблюдается.
Формально поводов для беспокойства — нет. Но планы инвестора нарушены.
Решила разобраться в этом вопросе более тщательно.
🔹Задержки сроков сдачи — это международная отраслевая проблема
Практически на всех развитых и развивающихся рынках недвижимости за последние 5–10 лет наблюдается устойчивая тенденция к срывам сроков по ряду объективных причин:
- 🇺🇸 США — ~30% проектов задерживаются по срокам сдачи. Причины: нехватка рабочих рук, сбои в логистике, рост процентных ставок.
- 🇩🇪 Германия — 34% проектов выходят с опозданием. В 2024 году было задержано более 80 000 строящихся апартаментов. Задержки достигают одного года. Причины: лицензирование, ESG, рост стоимости материалов.
- 🇹🇷 Турция — задержки сроков до 2 лет стали нормой. Причины: сложности с финансированием, инфляция, изменения в миграционной политике.
- 🇦🇪 ОАЭ — 35% проектов сдаются с задержками. Медианная задержка: 4–6 месяцев. Причины: масштабные мега-проекты, нехватка подрядчиков.
Следовательно, нужно это принимать как обычный инвестиционный риск. Можно ли его избежать? Со 100% гарантией — нет, но можно минимизировать.
🔹Как снизить риск?
За счёт предварительного анализа:
- ▪️Истории застройщика. При этом показатели антирейтингов нерелевантны, т. к. плохие цифры EMAAR вызваны необходимостью достраивать проблемные объекты других застройщиков
- ▪️Реальных сроков по прошлым объектам
- ▪️Структуры финансирования проекта
- ▪️Условий SPA (проект договора купли-продажи нужно читать до первого платежа)
🖌Вывод для себя: чтобы реалистично оценивать проект, нужно внести изменения в сценарии:
Оптимистичный сценарий — объект сдан в срок
Нейтральный сценарий — задержка до 6 месяцев
Негативный сценарий — задержка до 1 года.
Да, это «портит» расчет доходности, но сформирует адекватные ожидания и поможет скорректировать финансовое
планирование инвестору.