Подходят к концу каникулы на Бали. Океан, частенько дождь и много-много наглых обезьян, которые постоянно норовят что-нибудь стащить. Но смена обстановки, свежий воздух и дикая природа всегда отличный отдых.
Пора возвращаться к работе. И пока я здесь, немного мыслей о местном рынке.
Почему я не считаю покупку недвижимости на Бали инвестиционно привлекательной. Оценочное суждение.
- Иллюзия актива
В классическом понимании недвижимость (Real Estate) — это актив, который: приносит ренту, растет в цене со временем.
На Бали 95% сделок с иностранцами - это Leasehold. Вы не покупаете землю. Вы покупаете право пожить в своем доме на чужой земле 25–30 лет.
Каждый год ваш актив дешевеет. При продаже Leasehold-виллы, у которой осталось 12 лет аренды, покупатель потребует либо продления (дополнительные вложения), либо дисконт.
Пример: Вы купили виллу за $250,000 в Leasehold на 25 лет. Через 15 лет решили её продать — осталось всего 10 лет. Даже если постройка в идеале, рыночная цена упадет до $80,000–$100,000, потому что покупатель платит только за оставшиеся годы использования. А если вы решите продлить договор, то при росте цен на землю стоимость продления может оказаться выше вашей первоначальной инвестиции.
- Получение рентного дохода
♦️Деятельность частных управляющих компаний здесь почти не регулируется (в отличие от жестких лицензий Holiday Homes в Дубае). А где нет закона, есть анархия, и она редко в пользу инвестора.
- Проблема износа:
Влажный тропический климат убивает здания моментально. Например: Hilton Bali Resort (построен в 1996 году как Hotel Nikko Bali, ребрендинг в 2016). Даже у такого гиганта с бюджетами на обслуживание многие фасады, фонтаны и парадные зоны уже требуют серьезной реновации. Что будет с частной виллой, построенной "на скорую руку" без такого ухода? Через 5 лет это будет просто "уставший" актив с плесенью.
- Регуляторные ловушки
После общения с инвесторами обозначились основные проблемы:
- ♦️В Индонезии правила меняются быстро, а исполняются избирательно.
- ♦️Конец эпохи "невидимок" (2024–2025):
Времена, когда можно было прилететь туристом и собирать кэш с жильцов, прошли. Иммиграционная служба и налоговая проводят рейды. Управление виллой без рабочей визы (KITAS) или инвесторского разрешения трактуется как нелегальная работа. Итог: депортация и заморозка актива. - ♦️Налог с оборота 20%:
Налог на доход нерезидента (WHT) — 20%. Это пятая часть выручки, которая уходит государству до того, как вы заплатили за чистку бассейна. - ♦️Рулетка с зонированием:
Понятие "генплан" здесь очень условно.
Ожидание: Вы переплатили 30% за "вечный вид на рисовые террасы".
Реальность: Через полгода фермер продал поле, и в 3 метрах от вашего панорамного окна выросла глухая стена отеля. Вид исчез, доход упал в 2 раза. Юридически вы бессильны, так как "вид" в контракте Leasehold не гарантируется. - ♦️Отсутствие государственного регулирования взаимоотношений застройщиков и частных инвесторов. Бывали случае исчезновения застройщиков с деньгами клиентов.
♦️Я допускаю существование удачных кейсов частных инвестиций, но это скорее "ошибка выжившего", чем система.
Этот рынок больше подходит институциональным инвесторам, которые заходят через Hak Pakai (государственный сертификат права пользования, а не аренды), защищая свои вложения на 80 лет. А для частника риски здесь часто перевешивают доходность.
