Последние полгода не проходит недели без очередного прогноза коррекции цен на рынке Дубая. Главный аргумент: рынок затопит волна нового предложения, которое не сможет поглотить спрос.
Я проанализировала прогнозы всех крупнейших рейтинговых агентств и сопоставила их с реальными темпами строительства.
Чем пугают аналитики?
Агентства Moody's, Fitch и Cavendish Maxwell дают пугающие прогнозы на 2026–2027 годы. Fitch ждет сдачу 250,000 единиц, а Moody's говорит о выходе на рынок объема, равного 20% всего текущего жилого фонда.
Консенсус-прогноз аналитиков таков: в 2026 году к сдаче запланировано от 71,000 до 120,000 единиц жилья. Это в полтора-два раза больше, чем показатели 2025 года. Именно на этих цифрах строятся сценарии коррекции цен - мол, спрос просто не переварит такой объем.
Но есть проблема. Эти прогнозы оторваны от реальности.
Что происходит на самом деле?
Давайте посмотрим на факты.
- Период 2022–2024 годов показал, что исторически реализуется в срок только 56% от запланированных проектов (сдали 97,000 из заявленных 174,000).
- Текущая ситуация со стройками, заявленными к сдаче в 2026 году, подтверждает этот тренд:
- Только 21% проектов достигли высокой готовности (75%+) к середине 2025 года.
- К сентябрю лишь 38% проектов четвертого квартала перешагнули порог 80% готовности.
- Реальный коэффициент материализации (то, что действительно достраивают) держится на уровне 41%.
Если проект к концу года не готов хотя бы на 80%, вероятность его сдачи в срок близка к нулю.
Исходя из исторических паттернов реализации (48–62%), фактическая поставка в 2026 году составит от 34,000 до 60,000 единиц.
Это в 2–3 раза меньше, чем пугают в отчетах аналитики.
Кто все это купит?
Население Дубая растет фундаментально. В 2025 году была пробита отметка в 4 миллиона, а к концу 2026 ожидается 4.7 миллиона жителей.
Чтобы просто обслужить этот прирост, рынку требуется от 37,500 до 50,000 новых юнитов ежегодно. В Дубай прибывает в среднем 470 новых резидентов каждый день - это запрос на 150 новых домов ежедневно.
Оценим баланс спроса и предложения
Давайте сопоставим:
- Реально будет построено: 34–60 тысяч квартир.
- Реально нужно для населения: 37–50 тысяч квартир.
- Разница минимальна: от дефицита в 3,500 единиц до небольшого профицита в 10,000 единиц (что равно запасу спроса всего на 2–3 месяца). Никакой "волны, которая затопит рынок", здесь нет.
Сценарии
- Базовый сценарий (вероятность 60%)
Если поставка составит 48–62% от плана, а население продолжит расти на 5% в год, нас ждет здоровая стабилизация.
Общий рост цен: +7–10%
Локальные просадки цен: -3–5% в моменты массовых сдач в районах с наибольшей поставкой. - Оптимистичный сценарий (вероятность 25%)
При усилении задержек строек и сохранении высокого миграционного притока мы увидим сохранение дефицита. Это может подтолкнуть цены вверх на 12–15%, а аренду — на 10–12%. При этом рост будет неравномерным: виллы, как более дефицитный актив, обгонят апартаменты по динамике удорожания. - Пессимистичный сценарий (вероятность 15%)
Если застройщики вдруг чудом сдадут 70–80% заявленных объектов на фоне замедления мировой экономики или неприятностей от Ирана, возможна коррекция. В массовых локациях цены на апартаменты могут снизиться на 10–15%. После этого последует стагнация и восстановление к 2028-2029 годам.
Главные выводы
- Сегодня спрос уверенно поглощает реальное предложение. Баланс на рынке сохраняется.
- Коррекция возможна точечно в районах концентрации строек (JVC, DLRC, Dubai South), но системного перегрева нет.
- Рынок Дубая не рухнет в 2026 году. Он замедляется и переходит в режим здоровой зрелости. Это хорошая фаза для сохранения капитала и получения стабильного рентного дохода.
А что со спекуляциями?
«Легкие деньги» ушли, но возможности остались. Теперь они сместились на вторичный рынок:
- Реновация старых объектов в топовых локациях.
- Покупка недооцененной недвижимости в высокой степени готовности (distressed deals) - но здесь все решают скорость и наличие «живых» денег.
