😀😀😀😀
♦️Определения
ROI (Return on Investment) - это рентабельность инвестиций: отношение прибыли к вложенному капиталу в процентах.
IRR (Internal Rate of Return, внутренняя норма доходности) - это ставка доходности с учетом всех денежных потоков и временной стоимости денег, при которой проект сам себя окупает.
♦️Простым языком
♦️ROI отвечает на вопрос: «Сколько я заработал к вложенному капиталу?»
Формула берёт всю чистую прибыль по сделке (аренда + рост цены − расходы) и делит на первоначальные вложения в объект, давая результат в процентах или в «X к капиталу».
ROI полезен, если нужно:
- ♦️быстро сравнить, где вы сделали +20%, а где +60%;
- ♦️показать понятную цифру доходности;
- ♦️оценить, есть ли вообще смысл в стратегии или объекте.
❗️Но у ROI есть слепая зона: он не видит времени.
33% за 2 года и 33% за 8 лет - это одна и та же цифра в формуле, хотя по факту это разные по качеству сделки.
♦️IRR отвечает на другой вопрос: «Под какой средней годовой процентной ставкой реально работали мои деньги, учитывая, когда именно они заходили и выходили?»
Он берёт все движения денег по годам: вход, аренда, доплаты, продажа - и считает такую годовую ставку, при которой приведённая стоимость всех плюсов и минусов по деньгам становится нулевой.
❗️IRR необходим так как:
- ♦️показывает скорость оборота капитала, а не только итоговый результат;
- ♦️позволяет сравнить короткую спекулятивную сделку и долгосрочную аренду;
- ♦️позволяет сравнить результат с альтернативами: депозит, облигации, другой объект, другой план платежей и т.д
♦️Если упрощать до одной мысли:
ROI говорит «на сколько процентов ты стал богаче», IRR - «с какой скоростью ты к этому шёл».
♦️Пример
Две сделки показали +40%. В одной деньги крутились 1,5 года, в другой лежали 6–7 лет.
По ROI они выглядят одинаково, но по IRR это две разные вселенные: в первой капитал работал быстро, во второй просто «грел воздух».
Спросите "аналитика", который рассказывает вам о ROI, что там с IRR - и быстро поймёте, с кем имеете дело.
