Это самый популярный вопрос на рынке вторички сегодня. Разбираем на чистой математике.
На вторичном рынке сейчас всё туго: ставка высокая, платежи пугают, многие сидят и ждут того самого дня, когда ипотека снова станет человечной.
Самый популярный аргумент:
Вот опустится ставка до 10%, тогда и куплю!
Давайте один раз разберём это на цифрах.
Без эмоций.
Без иллюзий.
Прям по-честному.
Вводные данные
- Квартира: 6 000 000 руб
- ПВ: 20,1% (1 206 000)
- Срок: 15 лет
И поехали🏎
Вариант 1. Покупаем сегодня под 18%, но рефинансируем через 2 года
Платёж сейчас: 77 000 руб/мес
Полная переплата за 15 лет (если сидеть как дурак 15 лет на 18%):
9 102 000 руб.
Но нормальные люди так не делают. Они рефинансируют, как только ставка падает.
Берём прогноз ЦБ и аналитиков:
к декабрю 2027 года ставка скорее всего около 10%.
Что имеем через 2 года:
- переплата за эти два года: 1 680 000 руб
- остаток долга: 4 634 000 руб
Рефинансируем под 10%:
- новый платёж: 53 000 руб/мес
- переплата до конца срока: 3 650 000 руб
Итоговая реальная стоимость квартиры:
6 000 000 + 1 680 000 + 3 650 000 = 11 330 000 руб
Вариант 2. Ждём два года и покупаем под 10%, но… по НОВОЙ цене
Когда ставка падает, то рынок растет. Это аксиома.
Отложенный спрос выскакивает на рынок как пробка из бутылки.
Прогноз роста вторички в таком сценарии минимум +20%.
Значит, наша квартира стоит уже 7 200 000 руб.
Берём ипотеку под 10%:
- платёж: 62 000 руб/мес
- переплата: 5 400 000 руб
Итоговая стоимость:
7 200 000 + 5 400 000 = 12 600 000 руб
Это уже +1 270 000 руб к первому варианту.
Вариант 3. Ждём два года, но рынок растёт на +30% (что вообще-то реалистично)
Цена квартиры: 7 800 000 руб
Платёж: 67 000 руб/мес
Переплата: 5 800 000 руб
Итоговая стоимость:
7 800 000 + 5 800 000 = 13 600 000 руб
А это уже +2 270 000 руб к варианту 1: купили сейчас и рефинансировали.
Короткий вывод, чтобы не считать самому:
Ждать низкой ставки - это как ждать идеальную погоду: когда она наконец наступает, то вам в этот день на работу))
Входная цена бьёт сильнее ставки.
Её вы уже никогда не отыграете.
Да и эти два года вы где-то жить будете. Впритык. В съёмной. С компромиссами. С теми же расходами, только без своего актива.
Поэтому честный итог такой:
Ипотека меняется.
Ставки падают и растут.
Рефинансирование работает.
Но стартовая цена - это единственная вещь, которую вы больше никогда не вернёте назад.
И пока вы ждёте 10%, рынок тихо делает +20…30% и улыбается в сторону тех, кто купил раньше.
