В декабре прошлого года я уже писала пост про очень популярную мысль:
Вот снизится ипотека, тогда и куплю
Почитать можно тут.
Если вы помните тот текст, я предполагала, что ставки начнут падать быстрее.
Не угадала.
Эльвира Сахипзадовна, к сожалению, не советуется со мной по утрам🤷♀️ (а жаль🤣)
Поэтому я решила пересчитать модель с учётом реалий.
Не на 2 года вперёд, а на 3.
И не под сказочные 10%, а под более суровые 12%.
Честно думала, что с новыми цифрами получу совсем другую картину, но нет.
Я взяла 4 сценария:
- •1 вариант (покупка 2025 год): Квартира за 4 млн ₽, ипотека под 20%.
- •2 вариант (покупка 2026 год): Квартира за 4,5 млн ₽, ставка 18%.
- •3 вариант (покупка 2027 год): Квартира за 4,8 млн ₽, ставка 16%.
- •4 вариант (покупка 2028 год): Цена уже 5,2 млн ₽, зато ставка наконец-то мечта - 12%!
В первых трёх случаях я заложила рефинансирование в 2028 году под те же 12%.
И какой сценарий оказался самым выгодным?
Самый первый! Покупка в 2025 году. И это, честно говоря, каждый раз удивляет меня саму.
Даже несмотря на то, что человек несколько лет переплачивал по конской ставке 20%.
Почему так?
Потому что процентную ставку всегда можно изменить, когда рынок успокоится. А вот цену входа, по которой вы купили объект, изменить уже не получится.
В моей модели разница между покупкой сразу и упрямым ожиданием идеального процента до 2028 года составила больше 2 миллионов рублей! И это при том, что ипотечный платеж в итоге у всех сравнялся.
Да, динамика рынка оказалась медленнее моих ожиданий. Но суть осталась прежней: в недвижимости почти всегда решает цена входа.
А если говорить не только о деньгах...
То есть ещё одна вещь, которую невозможно вернуть или переписать - наше время.
Можно годами ждать идеальную ставку, идеальный рынок, идеальный момент...
Но образные "снова 25" нам уже никогда не будет. И жизнь в это время не ставится на паузу.
Поэтому каждый раз я предлагаю смотреть не только на ипотечный калькулятор, но и на свою жизнь целиком.
Потому что квартиру можно рефинансировать.
Время - нет❤️
Дискуссия