Представим, что вам предлагают купить коммерческое помещение за 40 млн рублей.
Внутри работает сетевой арендатор, который ежемесячно перечисляет собственнику 400 тысяч рублей. Годовой арендный доход составляет 4,8 млн рублей, а окупаемость - около 8,3 года. И это ещё без учёта возможной индексации.
Для инвестора, который ищет готовый арендный бизнес, предложение привлекательное.
Однако если провести анализ локации, выясняется, что аналогичные помещения сдаются примерно за 250 тысяч рублей в месяц.
Получается, действующий арендатор платит на 60% больше рынка.
Собственнику можно только позавидовать. Ведь он заключил выгодный договор и получает гораздо больше соседей. Блестящая сделка!
А теперь представьте, что через год арендатор решает закрыть магазин. Или обращается к собственнику с просьбой снизить аренду, поскольку выручка торговой точки не позволяет поддерживать рентабельность бизнеса.
Можно не соглашаться на снижение ставки, но если магазин всё-таки закроется, нового арендатора придётся искать уже на рыночные 250 тысяч рублей, а то и меньше.
И тогда вместо 4,8 млн рублей в год помещение будет приносить 3 млн. Доходность при цене покупки 40 млн рублей снизится с 12 до 7,5% годовых, а расчётная окупаемость увеличится с 8,3 до 13,3 года. В лучшем случае.
Теперь попробуем оценить это помещение исходя из рыночной аренды. Чтобы при доходе 250 тысяч рублей в месяц получать те же 12% годовых, купить его нужно примерно за 25 млн рублей.
Разница - 15 млн рублей. Именно столько в нашем примере покупатель рискует переплатить, если будет оценивать помещение исключительно по действующему арендному договору.
Такие ситуации встречаются на практике, особенно в новых жилых комплексах, где арендаторы могут соглашаться на высокие ставки в расчёте на будущий поток покупателей.
Проходит год, дома заселяются медленнее ожидаемого, продажи магазина не оправдывают прогнозов, и арендатор начинает переговоры о снижении арендной платы.
Когда мы проверяем готовый арендный бизнес, нас всегда интересует, сколько за это помещение готовы платить другие арендаторы. Если действующая ставка составляет 400 тысяч, а рыночная - 250, нужно разобраться, откуда взялась такая разница.
Возможно, у арендатора есть причины платить больше. Но прежде чем рекомендовать клиенту покупку, мы должны понимать, насколько стабилен такой доход и что произойдёт, если договор прекратится.
Потому что купить помещение с доходностью 12% годовых и действительно получать эти 12% на протяжении многих лет - далеко не одно и то же.
