За последние полгода я всё чаще сталкиваюсь с одной тенденцией: владельцы квартир, сдаваемых в аренду, начинают задумываться о смене актива.
Старый фонд, неэффективная сдача, проблемные арендаторы или просто желание освободить себя от постоянной суеты управления — всё это приводит к мысли: "Пора перекладываться в коммерческую недвижимость".
Причины у всех разные:
- кто-то стремится к более высокой доходности,
- кто-то ищет минимальное участие и стабильность,
- кто-то хочет создать работающий актив с потенциалом роста.
Недавно ко мне обратилась пара, которая рассматривала свой первый опыт инвестиций в коммерческую недвижимость. Ранее они сдавали квартиры, но устали от постоянного контроля, ремонтов и поисков арендаторов. Хотелось большей стабильности и пассивного дохода "на автопилоте".
Первичный запрос — готовый арендный бизнес, помещение с арендатором, чтобы получать доход с первого дня. Мы проанализировали несколько десятков вариантов, отсеяли сомнительные, изучили цифры, провели первичную проверку документов, и вышли в поле — на очный осмотр двух наиболее привлекательных объектов:
📌 Аптека в ближнем Подмосковье - объект с федеральным арендатором на долгосрочном договоре. Но на месте стало понятно - локация не даёт перспективы роста
📌 Строительный магазин в новом ЖК - здесь всё было интереснее:
- индексация аренды каждые 11 месяцев
- перспективная локация, рядом — активная застройка
- новый дом, который только начал заселяться
Объект выглядел куда интереснее, но… у клиентов остались сомнения в надёжности арендатора.
Последний вариант казался перспективным. Однако несмотря на плюсы, клиенты долго сомневались. Несмотря на стабильные платежи за прошлый год, внутренняя уверенность так и не появилась.
И тут клиенты предложили новую стратегию — создать бизнес на аренде кладовых помещений. Не просто купить "готовое решение", а создать понятный, доходный и в то же время управляемый пассивный актив.
Компания - одна из лидеров этого рынка, предоставила технические требования к помещению. Мы быстро перестроились под новую задачу — поиск подвала, подходящего по параметрам.
Нужное помещение мы нашли буквально за первую неделю:
- дом бизнес-класса,
- качественное состояние,
- отдельный вход,
- высота потолков соответствуют нормам,
- новая приточно-вытяжная система.
На этапе переговоров удалось еще и снизить цену на 600 000 ₽ — и оперативно выйти на сделку.
Этот кейс показал, что главное — гибкость мышления и готовность пересматривать стратегию, если изначальный вариант вызывает сомнения.
Коммерческая недвижимость — это не всегда "купил и сдал".
Это может быть бизнес, который приносит доход при минимальном участии, если выстроить его правильно.
Если вы чувствуете, что формат жилой аренды больше не работает — возможно, пришло время пересмотреть стратегию. Напишите мне @makarov_serge, и мы подберём решение, которое будет работать именно для вас.
#СМ_КоммерческаяНедвижимость
Дискуссия