В работе с коммерческой недвижимостью иногда вижу такую историю.
Инвесторы заходят в проект с определёнными ожиданиями, и если они не реализуются в полной мере, сделка начинает восприниматься ими как ошибка.
Хотя если спокойно посмотреть на цифры, часто оказывается, что проблема не в сделке, а в разрыве между ожиданиями и реальностью.
Разберу это на конкретном кейсе коллеги.
Инвестор зашел в объект с привлекательной экономикой:
- 🔘стоимость покупки - 13,5 млн рублей,
- 🔘с учетом всех вложений - около 17,5 млн.
С федеральной сетью был подписан договор с базовой арендной ставкой 300 тыс. рублей в месяц плюс процент от товарооборота.
В умеренно оптимистичном сценарии арендный потокв ближайшее время мог вырасти до 350 тыс.
План инвестора был спекулятивный: усиливаем объект федеральным арендатором, увеличиваем доход, продаём дороже и фиксируем прибыль.
В горизонте 8–10 месяцев инвестор рассчитывал выйти из проекта в диапазоне 27-31,5 млн рублей.
Но дальше ситуация пошла не по плану.
Федеральный арендатор сначала начал сдвигать сроки приёмки помещения, а затем и вовсе отказался от объекта.
При этом инвестор не остался с пустым помещением - в объекте продолжила работать региональная сеть, которая стала платить 250 тыс; рублей в месяц вместо прежних 119 тыс.
Если посчитать сухую математику, то при вложениях 17,5 млн и арендном потоке 250 тыс. в месяц получается около 3 млн рублей в год. Это даёт доходность порядка 17% годовых и окупаемость в районе 6 лет.
И вот здесь начинается самое интересное.
С точки зрения инвестора это провал. Потому что план был другой: федеральный арендатор, рост МАПа до 350 тысяч, быстрая перепродажа и выход с существенной прибылью.
Но если смотреть на фактический результат, объект:
- 👀не пустует
- 👀 генерирует стабильный денежный поток
- 👀 даёт двузначную доходность
- 👀 может быть продан без убытка
То есть это уже не история про потерю денег.
Это история про то, что не реализовался изначальный сценарий.
И здесь важно разделить две вещи, которые почти всегда путают.
Плохая сделка - это когда объект не приносит доход, простаивает, требует дополнительных вложений и не даёт возможности выйти из него без потерь.
Нереализованный сценарий - это когда вы планировали заработать больше или быстрее, но получили менее маржинальную модель.
В этом кейсе инвестор рассчитывал заработать 10-12 млн за год. А по факту получил актив с доходностью 17% и горизонтом около 6 лет.
Разница ощутимая. Но это не обнуление капитала.
И именно здесь принимается ключевое решение.
Если вы действительно считаете, что это плохая сделка - из неё нужно выходить, даже если это неприятно.
Но если это просто отклонение от сценария, то вариантов гораздо больше: можно продать с текущей доходностью, можно оставить объект как актив с денежным потоком, можно дождаться более сильного арендатора и вернуться к изначальной стратегии.
В итоге, рынок почти никогда не даёт идеальных сценариев. Но он почти всегда даёт возможность заработать тем, кто умеет вовремя перестроиться.
И чем быстрее вы перестаёте держаться за первоначальный план и начинаете работать с реальностью, тем больше шансов, что даже неидеальная сделка в итоге окажется прибыльной.
#СМ_Кейс
