Первое полугодие 2025 года завершилось и на первый взгляд статистика выглядит бодро: в новостройках плюс 11,7%, на вторичке - пусть скромные, но всё же +1,9%.
Однако если копнуть чуть глубже, становится ясно - реальные цены либо стоят на месте, либо снижаются. А за номинальным ростом находится сдвиг структуры предложения.
🏗 Новостройки
Формально средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы выросла почти на 12% - до 594,3 тыс. рублей за м² (по данным bnMAP.pro). Но этот рост обусловлен не удорожанием массового жилья, а смещением структуры предложения в сторону премиум-сегмента. Сегодня каждая пятая квартира - это элитка или премиум. А доля доступного комфорт-класса упала до 31%.
Если рассматривать только массовый сегмент, рост куда скромнее - около 8,9%. И даже он зачастую нивелируется скидками и индивидуальными условиями от застройщиков. Особенно в бизнес-классе, где при 100% оплате можно получить до 10–15% дисконта. Так что "официальная цена" всё чаще - это просто цифра в прайсе, а не реальная сумма сделки.
Многие девелоперы сдерживают номинальное снижение за счёт субсидированных ставок и беспроцентных рассрочек. Но эффект от этих инструментов уже не тот: массовая ипотека закончилась, а платить по 600+ тысяч за метр готовы и могут, мягко говоря, далеко не все.
🏙 Вторичный рынок
На вторичке прирост ещё скромнее - всего +1,9% за полугодие (данные IRN). В мае цены не изменились, а в июне прибавили символические 0,3%. При этом почти весь рост пришёлся на первый квартал - дальше рынок замер.
Цены растут в основном в доступных локациях: на севере, востоке и за МКАД. Запад Москвы и ЦАО - в аутсайдерах. Высокие ценники не подкреплены спросом. Покупатели выбирают не статус, а реальную функциональность: транспортную доступность, вменяемые управляющие компании, инфраструктуру "под боком".
На фоне падающей доступности спрос смещается в сторону самого ликвидного и дешёвого жилья. Дорогой сегмент работает за счет живых денег.
❓Почему рынок не растёт
Главная причина - отмена льготной ипотеки. После завершения программы рынок недосчитался почти половины сделок. В июне 2025 года количество ипотек сократилось на 48% по сравнению с прошлым годом.
Рыночная ставка - высокая. Семейная ипотека осталась, но подходит далеко не всем. В итоге покупатели либо ставят решение вопроса на паузу, либо ищут жильё подешевле.
На вторичке - те же проблемы: сложное одобрение, высокая ставка, низкая мотивация к сделкам. Переезд с доплатой встречаемся все реже. А те, кто раньше покупал в инвестиционных целях, сейчас чаще выбирают депозиты с доходностью 17–18% годовых.
В итоге рынок не обвалился, но и не растёт. За красивыми цифрами - стагнация, возможность торга и переориентация на более доступные форматы. Девелоперам приходится адаптироваться, а покупатели - считать, сравнивать и ждать удобного момента.
#СМ_Аналитика
