Последние месяцы навевали именно такие размышления. Рынок московской недвижимости ведёт себя, как будто ему всё ни по чём.
Продажи падают, покупателей меньше, а цены...продолжают расти.
С начала года новостройки в Москве подорожали примерно на 7%. В старых границах столицы даже больше. А ведь за это же время количество сделок заметно просело. Несколько месяцев подряд рынок показывает минус: спрос снижается, активность замирает. И всё равно застройщики не спешат пересматривать цены.
Кажется, что спрос и предложение теперь живут в параллельных мирах.
Да, ключевую ставку чуть снизили, но рыночная ипотека по-прежнему заградительная - в среднем около 25% годовых. Столько переплачивать в большинстве своем люди не готовы.
Чтобы ипотека снова заработала как массовый инструмент, нужны совершенно другие условия. Хотя бы 15%, а лучше меньше. Но пока это из области фантастики.
В итоге на рынок выходят только те, у кого есть крупные накопления или возможность привлечь деньги другими путями. Остальные - ищут возможности или просто уходят с рынка до лучших времён.
Сегодня всё чаще сделки проходят без участия банков. Кто-то снимает деньги с вкладов, кто-то продаёт предыдущую квартиру, кто-то помогает детям или родителям.
Рынок меняется. Покупатель снова стал осторожным. Он не торопится и не разбрасывается деньгами. Он ищет, сравнивает, считает.
Когда обсуждалась идея запустить расширенную "семейную" ипотеку с возможностью взять кредит под 6% семьям с детьми до 14 лет - это действительно вселяло надежду. Не как абстрактная мера, а как реальный шанс для сотен тысяч людей.
Эта программа могла бы поддержать:
- молодые семьи
- тех, кто живёт в съёмном жилье
- кто делит квартиру с родителями
- кто мечтает о дополнительной комнате для второго ребёнка
Для них льготная ипотека - не просто удобство, а возможность качественно изменить свою жизнь.
Она могла бы оживить рынок. Дать импульс продажам. Поддержать стройки. Но этого не случилось. Во всяком случае пока.
Минфин не поддержал инициативу - из-за "напряжённого" бюджета и высокой ключевой ставки. Сейчас расходы на действующие льготные ипотечные программы уже достигают 2 трлн рублей в год, и их увеличение может стать непосильной нагрузкой для бюджета.
Вернуться к вопросу расширения обещают после снижения "ключа" и стабилизации ситуации. Скорее всего, не раньше, чем через год.
А что дальше?
- Меньше новостроек.
- Меньше новых стартов.
- Меньше земли под застройку.
И всё это на фоне отложенного спроса и стремления сохранить деньги в "твёрдом" активе.
Рынок замедляется, но не останавливается. Он просто перешёл в режим выжидания. При этом сейчас действительно непросто купить жильё.
Но вопрос не столько в том, сколько стоит квартира, сколько в том, будет ли из чего выбирать, когда ставки наконец снизятся.
Тот, кто решит ждать "идеального момента", может обнаружить, что момент пришёл… но новостроек уже почти нет, а цены снова ушли вперёд.
Поэтому недвижимость - это про выбор момента. И сегодня такой момент ещё есть, пусть и не самый комфортный. Что будет дальше - увидим. Но ждать чуда от рынка - точно не самая надёжная стратегия.
#СМ_ЭкспертПоНедвижимости
Дискуссия