Периодически ко мне приходят владельцы коммерческих помещений, которые покупали их с ощущением, что сама локация и сам формат недвижимости точно должны работать. И никакого другого анализа при этом не проводили.
К сожалению, через какое-то время после покупки выясняется, что это были излишне оптимистичные ожидания.
И тогда возникает вопрос - что делать дальше?
Вот свежий кейс с одним таким инвестором.
Человек купил помещение в Сочи. Он руководствовался логикой, что город продолжает расти, новые жилые комплексы активно заселяются, а квадратные метры в таких локациях редко простаивают.
При этом конкретной модели использования данного помещения на момент покупки у него не было.
Уже после сделки появилась идея сделать в нём кладовки. Он предположил, что люди в новых жилых комплексах часто сталкиваются с нехваткой места: велосипеды, коляски, сезонные вещи, чемоданы. Формат хранения кажется естественным решением этой проблемы.
Чтобы проверить гипотезу, собственник даже начал переговоры с операторами такого бизнеса. Попробовал разобраться, как работает экономика, сколько стоит запуск, как формируется спрос и какие ставки аренды возможны.
И вот в этот момент возникла главная сложность.
На уровне идеи всё выглядело замечательно, но когда начали раскладывать модель по цифрам и процессам, стало понятно, что не всё так очевидно.
Сама площадь помещения была небольшой. А это сразу ограничивает масштаб проекта. Чтобы кладовки начали давать заметный денежный поток, нужно определённое количество ячеек. Если помещение маленькое, то даже при хорошей заполняемости общий доход получается довольно скромным.
При этом по соседству, как выяснилось, уже готовится открытие кладовой одного из операторов.
Теперь собственник лоамет голову. Пробовать всё-таки запускать кладовки, несмотря на сомнения? Искать другую модель использования? Упаковывать объект под продажу? Или пересобирать его с новой экономикой?
Такие ситуации на самом деле довольно показательные. Они хорошо иллюстрируют одну важную вещь: объект недвижимости сам по себе не является готовой инвестицией. Он становится инвестиционным продуктом только тогда, когда у него появляется понятная модель дохода.
Пока этой модели нет, у собственника есть актив, но нет ясности, каким образом этот актив должен зарабатывать.
Поэтому если вы хотите приобрести полноценный инвестиционный актив, а не очередную головную боль, подходить к выбору помещения стоит максимально осознанно. В идеале сначала понимать, кто будет вашим арендатором и какую экономику будет давать объект, а уже потом покупать сами метры.
#СМ_Кейс
