Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, чаще всего сравнение идёт между квартирами, офисами и, реже, торговыми помещениями. Формат self-storage многие по привычке пытаются поставить в один ряд с арендой, воспринимая его как ещё один вариант сдачи площади. На самом деле логика у него совершенно другая.
В классической аренде квартиры или офиса всё завязано на одном арендаторе. Один человек или одна компания занимает всё помещение и платит фиксированную сумму. Пока арендатор есть - есть и доход. Если арендатор съезжает, доход обнуляется пока идет поиск следующего. Если возникают конфликты или просрочки, инвестор вынужден тратить время и ресурсы на их решение.
В self-storage такой зависимости нет. Доход формируется не от одного арендатора, а от десятков или даже сотен клиентов. Каждый из них занимает небольшую ячейку, и уход одного или нескольких клиентов практически не влияет на общую выручку. Объект продолжает работать, а доход остаётся стабильным. Именно это делает формат более прогнозируемым.
Есть различие и в самом спросе. Квартиры и офисы зависят от состояния экономики, уровня доходов и активности бизнеса. В периоды неопределённости компании сокращают площади, люди откладывают переезды или пересматривают бюджеты.
Self-storage, напротив, чувствует себя спокойнее. Переезды, ремонты, смена формата работы, рост онлайн-бизнеса и банальная нехватка места дома никуда не исчезают даже в сложные периоды. Спрос на хранение возникает исключительно из бытовых причин.
Важно и то, что self-storage гораздо более гибкий формат. В квартире или офисе инвестор почти не может управлять продуктом. Ставка фиксирована, планировка задана, любые изменения обычно означают потерю арендатора. В кладовках объект можно адаптировать под спрос: менять размеры боксов, корректировать тарифы, запускать акции, добавлять дополнительные сервисы и подстраиваться под спрос в конкретном районе. Это даёт возможность управлять доходом, а не просто наблюдать за рынком.
По-разному эти форматы реагируют и на инфляцию. В жилой и офисной аренде рост ставок часто упирается в возможности одного арендатора. В self-storage повышение происходит постепенно и распределяется между множеством клиентов, поэтому переносится спокойнее.
И, наконец, отличается подход к оценке. Квартиры и офисы чаще всего оценивают по цене за квадратный метр. В self-storage ключевым становится не сам метр, а то, какой доход он приносит и насколько стабильно работает объект. Чем лучше управление и выше заполняемость, тем ценнее актив для инвестора.
Если подводить итог, self-storage - это не просто ещё один вид аренды. Это бизнес-модель, в которой где доход строится на диверсификации, постоянном бытовом спросе и возможности управлять объектом. Именно поэтому его всё чаще рассматривают не как замену квартирам или офисам, а как отдельный класс коммерческой недвижимости со своей логикой и своими правилами.
#СМ_SelfStorage
