В январе этого года я опубликовал пост о трудностях с продажей зарубежной недвижимости на вторичном рынке. Он был навеян информационным шумом от желающих получить "лёгкие" деньги в валюте - в первую очередь, на рынке Дубая.
С 2022 года россияне стали одной из самых активных групп покупателей недвижимости в ОАЭ. По данным Tranio, их доля на рынке выросла почти в восемь раз за два года - с 0,27% в 2021-м до 2,18% в 2022-м. Общий объём сделок достиг исторических максимумов.
Но в 2025 году пришло отрезвление. Всё больше инвесторов сталкиваются с реальностью, в которой ликвидность оказалась иллюзией, а вторичный рынок - это дорогой и очень непростой выход из инвестиции. Именно об этом я предупреждал ещё в январе:
продать зарубежную недвижимость - это зачастую намного сложнее, чем её купить.
Что привлекло инвесторов в Дубай?
- Паника и желание "спасти" капитал. После 2022 года многие стремились срочно вывести деньги за границу - "куда угодно, лишь бы не в России".
- Иллюзия простых и быстрых денег. Казалось, схема "купи на старте - продай с прибылью через год" будет работать вечно. Особенно когда рядом были "успешные кейсы" знакомых и заманчивые видео из запрещённой соцсети.
- Агрессивный маркетинг. Рынок наводнили брокеры и псевдоэксперты, сулящие доходность 30–50% годовых - без анализа рисков, горизонта и точки выхода.
- Эффект толпы. Когда ты видишь, как десятки людей в твоём окружении покупают студии в престижных локациях, то сложно оставаться в стороне.
Это был настоящий инвестиционный бум. Но… бум обернулся убытками.
К 2025 году стало ясно - значительная часть этих инвестиций оказалась убыточной.
По данным Forbes:
- Ожидаемая прибыль в 20–40% не реализовалась
- Цены на перепродажу оказались ниже закупочных на 10–25%
- Срок продажи вырос до 12 месяцев и более
- До 40% объектов на рынке — это перепродажи от тех же инвесторов
Особенно пострадали те, кто делал ставку на быструю перепродажу. Те же, кто ориентировался на долгосрочную аренду и держал горизонт 5–7 лет, чувствуют себя спокойнее.
То, что я писал в январе, сегодня реализуется буквально по пунктам:
- Агенты не хотят работать со “вторичкой” - у застройщика комиссия 5–10%, реклама и поддержка. А частный продавец — это головная боль.
- Продать готовый объект сложнее, чем нарядный рендер. У квартиры есть реальные минусы, а у новостройки — только обещания.
- Найти локального агента сложно. Язык, законы, культура - всё незнакомо. А большинство агентов работают на первичку.
- Конкуренция с застройщиком. Рассрочки, ипотека, скидки - всё это делает новостройки привлекательнее готовых объектов.
При этом важно понимать - дубайский рынок не рухнул:
- В 2024 году средняя цена выросла на 8,1%
- В 2025 году ожидается рост до 18%
- В мае 2025 зафиксировано 11 801 сделка на первичке — на 4,8% больше, чем годом ранее
Но рост — это не всегда прибыль. Многие заходили на перегретых уровнях, в перенасыщенных районах. Не считали комиссии, налоги, валютные риски. А кто-то ещё и входил при дорогом рубле - что сегодня добавляет к убыткам ещё одну "строчку".
Если вы собираетесь инвестировать в зарубежную недвижимость (особенно с целью перепродажи), задайте себе эти вопросы:
- Есть ли в регионе развитый вторичный рынок?
- Кто будет заниматься продажей через 2–3 года?
- Чем вы будете конкурировать с застройщиком?
- Что, если продажа займёт год, а цена будет ниже цены покупки?
- Какие альтернативы у вас есть, если план "перепродать" не сработает?
Инвестиции в зарубежную недвижимость - это в большинстве своем долгий, сложный и часто неликвидный инструмент. Здесь выигрывают не самые активные, а самые подготовленные.
Подумайте несколько раз прежде, чем входить в подобный актив.
#СМ_ЗарубежнаяНедвижимость
Дискуссия