Вчера мне в личку поступил вопрос:
«В Ростове-на-Дону, где я живу, началось использование новой схемы оплаты новостроек — 20% первоначальный взнос и 3 года взносов по 1 рублю в месяц, а остальная сумма выплачивается по окончании строительства. Считаете ли Вы такое предложение выгодным для покупателя, если цель — инвестирование, а не проживание, с намерением продать до сдачи дома и регистрации права?».
На первый взгляд, схема выглядит весьма привлекательно. Покупатели получают беспроцентную рассрочку сроком на 3 года на сумму, равную 80% от стоимости объекта, зафиксированной в договоре долевого участия. Это позволяет им в течение трёх лет копить оставшиеся средства или даже размещать их на депозите для получения дополнительного дохода. Кстати, в текущих условиях рассрочка стала основным движителем продаж новостроек: в некоторых проектах этот показатель достигает 70%.
Однако для инвестора, который планирует не жить в объекте, а использовать его для прироста капитала или получения арендного дохода, необходимо учесть несколько ключевых моментов:
-
Прогнозирование роста цен
Вопрос: какова вероятность, что цены на недвижимость в Ростове-на-Дону вырастут за ближайшие 3 года? Если цены вырастут, то чем выше прирост, тем выгоднее рассрочка. Но если цены не повысятся или даже снизятся, это может негативно сказаться на инвестиционной привлекательности.Для сравнения посмотрите статистику изменения цен в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и Казани. (см. таблицу).
-
План действий при неблагоприятном сценарии
Если стоимость квартиры не увеличится или увеличится незначительно, то какую стратегию выбрать? Часто длинную рассрочку берут в ожидании снижения ипотечных ставок, чтобы позже перейти на кредит. Однако гарантий, что ставки упадут в ближайшие годы, нет. Хотя Центробанк прогнозирует, что к 2027 году ключевая ставка вернётся к 7,5–8,5%, ситуация остаётся неопределённой. -
Личный опыт
В 2022 году я сам купил квартиру по схожей схеме. Первоначальный взнос составил всего 5%, а остальную сумму нужно было внести за 3 месяца до сдачи дома. Мои планы были следующими:- План А: продать квартиру по переуступке до окончания строительства;
- План Б: взять ипотеку после сдачи дома и затем продать;
- План В: взять ипотеку, сделать ремонт и сдавать квартиру в аренду.
Однако, как это часто бывает, что-то пошло не так: цена на квартиру выросла, но не в том объеме, как рассчитывал. При этом в условиях текущего рынка продажа по переуступке оказалась невыгодной, а брать сверхдорогую ипотеку тоже не представлялось разумным. Лично для себя я смог благополучно решить эту задачу, и, как только полностью завершу цикл, обязательно поделюсь подробностями в своем канале.
Вывод: схема оплаты новостроек с беспроцентной рассрочкой может быть весьма привлекательной для покупателя, но её инвестиционная выгода зависит от прогнозов роста цен и способности адаптироваться к изменению рыночных условий.
Если вы планируете инвестировать, а не жить в приобретённом объекте, важно тщательно оценить перспективы рынка, а также иметь альтернативный план на случай, если условия изменятся. В конечном итоге, как и в любом инвестиционном решении, всё сводится к балансу между рисками и ожидаемой доходностью.
#СМ_ВопросОтвет
Дискуссия