Когда инвестор выбирает коммерческую недвижимость, в первую очередь он обычно смотрит на цифры. Сколько стоит помещение, сколько платит арендатор, какая предусмотрена индексация и за сколько лет вернутся вложенные деньги.
Всё это, конечно, нужно считать. Но есть проблема: эти цифры показывают, как объект выглядит сегодня. А владеть им вам, скорее всего, придётся много лет.
Поэтому перед покупкой я бы ответил себе ещё на пять вопросов.
-
🔢 Всё ли в порядке с документами?
Причём посмотреть выписку из ЕГРН и убедиться, что перед вами действительно собственник, недостаточно.
Важно проверить обременения и ограничения, перепланировки, назначение помещения, договоры с арендаторами и другие документы, которые могут повлиять на дальнейшее использование объекта.
Особенно внимательно я бы смотрел на договор аренды, если мы покупаем ГАБ. Потому что можно долго обсуждать привлекательную ставку и хорошего арендатора, но в конечном итоге наши отношения с ним определяются тем, что написано в договоре.
-
🔢 Сколько этот объект будет стоить мне после покупки?
Иногда инвестор видит помещение за 30 млн рублей, аренду 300 тысяч и начинает считать окупаемость именно от этих цифр.
Но после сделки может выясниться, что нужно что-то отремонтировать, заменить оборудование, разобраться с инженерными системами или нести расходы, которые при первоначальном расчёте вообще не учитывались.
В результате объект остаётся тем же самым, арендатор платит те же 300 тысяч, а реальная доходность инвестора оказывается ниже той, которую он считал перед покупкой.
Поэтому смотреть нужно не только на то, сколько недвижимость приносит, но и на то, сколько она может потребовать.
-
🔢 Что будет, если с помещением что-нибудь произойдёт?
Мы привыкли считать недвижимость одним из самых понятных и надёжных активов. Но это не означает, что с ней ничего не может случиться.
Пожар, затопление, авария инженерных систем, ущерб соседнему помещению - вероятность каждого отдельного события может быть небольшой, но стоимость последствий иногда измеряется миллионами.
Поэтому страхование для меня является такой же частью работы с объектом, как юридическая проверка или финансовая модель. Если вы вкладываете в недвижимость десятки миллионов рублей, логично заранее подумать, какие риски вы готовы оставить на себе, а какие лучше передать страховой компании.
-
🔢 Кто будет заниматься объектом после сделки?
Особенно часто об этом забывают при покупке ГАБа. Кажется, что есть арендатор, он каждый месяц переводит деньги, а от собственника больше ничего не требуется.
В идеальном мире примерно так всё и выглядит.
Но арендатор может попросить провести ремонт, возникнет вопрос с управляющей компанией, понадобится индексация, продление договора, страховой случай или замена какого-нибудь оборудования.
Если инвестор хочет действительно пассивную недвижимость, лучше заранее понимать не только кто будет платить аренду, но и кто будет заниматься всеми этими вопросами.
-
🔢 Кому я потом продам этот объект?
На мой взгляд, это вообще один из самых важных вопросов при покупке коммерческой недвижимости.
Инвесторы много времени тратят на то, чтобы правильно войти в сделку. Торгуются, считают окупаемость, обсуждают условия договора и пытаются купить объект максимально выгодно.
Но покупка - это только половина инвестиции. Когда-нибудь из неё придётся выходить.
И если сегодня вы покупаете помещение, которое интересно только благодаря высокой текущей аренде, стоит подумать, что произойдёт, если через несколько лет этого арендатора там уже не будет.
Будет ли востребовано само помещение? Можно ли будет найти другого арендатора? Насколько легко его можно будет продать? И кто вообще станет следующим покупателем?
Именно поэтому два объекта с одинаковой окупаемостью для меня могут быть совершенно разными инвестициями. Потому что при покупке коммерческой недвижимости важно понимать не только сколько она будет приносить, но и что именно останется у вас, если всё пойдёт не совсем по первоначальному плану.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
