Изучил свежий отчёт INFOLine о том, что сейчас происходит на рынке продуктового ритейла.
Если смотреть только на обороты крупнейших сетей, всё выглядит вполне благополучно. X5, "Магнит", "Лента" и другие федеральные игроки продолжают расти, открывать магазины и занимать всё большую долю рынка.
В 2025 году оборот продуктового ритейла увеличился на 12,1%, а в 2026 году ожидается рост уже примерно на 6–6,5%. При этом физический объём продаж снижается.
То есть денег в кассах становится больше не потому, что люди начали покупать больше продуктов. В значительной степени рост обеспечивается ценами, тогда как сами покупатели сокращают импульсивные покупки и всё чаще выбирают более доступные товары.
На этом фоне крупные сети продолжают забирать рынок себе.
Ещё в 2017 году на десять крупнейших продуктовых ритейлеров приходилось чуть больше 28% оборота. К первому кварталу 2026 года их доля выросла почти до 46%.
Только X5, "Магнит", "Лента" и сети "Красное & Белое" и "Бристоль" уже контролируют около 40% продуктового рынка. На этих же крупнейших игроков приходится примерно 70% прироста новых торговых площадей.
Казалось бы, для владельцев коммерческой недвижимости это отличная новость. Крупные сети продолжают развиваться, а значит, им по-прежнему нужны новые помещения. Но не все так очевидно.
Средняя рентабельность по чистой прибыли у десяти крупнейших FMCG-сетей сократилась с 2,9% в 2021 году до 1,7% в 2025-м. В 2026 году ожидается снижение примерно до 1,6%.
Представьте себе бизнес с оборотами в сотни миллиардов рублей, у которого после всех расходов остаётся меньше двух рублей чистой прибыли с каждых ста рублей выручки.
Зарплаты, логистика, коммунальные расходы, налоги и стоимость заёмных денег растут. Полностью переложить эти издержки на покупателя сети не могут, потому что потребитель и без того перешёл в режим экономии.
Поэтому сейчас ритейлеры не просто открывают новые магазины. Они одновременно пересматривают существующую сеть, сокращают расходы, меняют ассортимент и быстрее закрывают точки, которые не дают нужного результата.
Мы уже видели это на примере "Магнита", который за год открыл более 2 500 магазинов и одновременно закрыл 737. Похожая логика работает и у других крупных игроков.
Для инвестора в готовый арендный бизнес это означает, что финансовое состояние сети и перспективы конкретного магазина - не одно и то же. Компания в целом может расти, увеличивать выручку и занимать всё большую долю рынка, но при этом отказаться от отдельной точки, если её оборот не покрывает аренду и остальные расходы.
Поэтому при покупке ГАБа с продуктовым арендатором сегодня уже недостаточно посмотреть на известную вывеску и срок договора.
Нужно разбираться, насколько сильна сама локация, соответствует ли арендная плата возможностям магазина, какой формат развивает сеть и сможет ли помещение заинтересовать другого арендатора, если действующий однажды уйдёт.
Продуктовый ритейл по-прежнему остаётся одним из самых стабильных сегментов коммерческой недвижимости. Люди не перестанут покупать продукты, а крупнейшие сети продолжат усиливаться. Но чем сложнее этим сетям зарабатывать, тем меньше ошибок они готовы прощать каждому конкретному магазину.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
