Когда речь заходит о коммерческой недвижимости, многие инвесторы начинают рассуждать так же, как при покупке квартиры - купить на котловане, подождать роста цены и начать сдавать в аренду.
Однако в реальности в коммерции эта схема работает совсем иначе. И разочарования здесь случaются чаще, чем ожидание быстрых и красивых цифр.
Причины, по которым инвесторы остаются недовольны, повторяются из раза в раз. Их как минимум четыре.
- 1️⃣ Лучшие лоты уходят профессионалам
На старте продаж самые "лакомые" помещения забирают крупные игроки. У них бюджеты, связи, ресурсы и готовые арендаторы. Частному инвестору чаще достаются "остатки" — помещения с меньшей проходимостью и функциональностью. Это автоматически снижает ликвидность и доходность.
- 2️⃣ Приходят не те арендаторы
В рекламных буклетах застройщики обещают, что в комплекс зайдут известные сети. На практике часто появляется небольшой локальный бизнес "ИП Шаурма": мини-продуктовый, парикмахерская или кафе. Для застройщика главное - продать квадратные метры. Для сетей важна инженерия, мощность, парковка, пеший трафик. И всё это есть далеко не в каждом помещении.
В итоге владелец рассчитывает на стабильного федерального игрока, а получает местечкового арендатора с высоким риском съехать через несколько месяцев..
- 3️⃣ Завышенные прогнозы по ставкам аренды
В презентациях цифры всегда выглядят красиво. Но реальный рынок аренды не готов платить столько, сколько обещают в буклетах. В результате доходность снижается, а окупаемость, которая на бумаге казалась 8–10 лет, в реальности превращается в 13–15.
Есть даже целые кварталы, где коммерция сдаётся с трудом именно потому, что собственники ждут заявленных ставок, а бизнес на них не идёт.
- 4️⃣ Цена входа выше, чем у готовых объектов
Звучит парадоксально, но это факт. Строящиеся лоты нередко продаются дороже, чем готовые помещения с действующим арендатором. У застройщика цену поднимают маркетинг и всеобщий ажиотаж, а у готового бизнеса её сдерживает рынок и договор аренды.
Поэтому частный инвестор, купивший "на котловане", часто оказывается в ситуации, где и арендатор слабее, и стоимость выше, чем у готового аналога.
Коммерческая недвижимость — это не про красивые буклеты, а про цифры и стратегию. Здесь слишком дорого обходятся ошибки на входе. Я ежедневно вижу реальные сделки и знаю, где обещания застройщиков не совпадают с рынком, а где ещё есть потенциал для роста.
Хотите купить помещение выгодно? Пишите в @makarov_serge. Один взвешенный совет сегодня может сэкономить вам годы и миллионы рублей завтра.
#СМ_ГАБ
