Долгое время сдача помещения федеральному арендатору считалась самым понятным и надёжным способом получать доход от недвижимости.
Когда у тебя сидит "Пятёрочка", "Магнит" или другая сеть, это выглядит почти идеально: федеральный арендатор, долгосрочный договор, фиксированная ставка, иногда ещё и процент с оборота.
Но рынок меняется. Сегодня модель "сдал под ритейл и забыл" уже не даёт той предсказуемости, на которую инвесторы рассчитывали ещё несколько лет назад.
Во-первых, изменилось поведение потребителей.
Онлайн и доставка продуктов перестроили спрос. Сети оптимизируют площади: где-то сокращаются, где-то переезжают, где-то закрывают точки.
По данным INFOline, только в Москве за год количество торговых точек сократилось с 87 000 до 82 500. Это уже не локальные истории, а системное изменение рынка.
При этом замедляется и открытие новых магазинов. За первые 9 месяцев 2025 года крупнейшие продуктовые сети открыли около 5 300 точек - это на 30% меньше, чем годом ранее.
А некоторые сети идут ещё дальше и сокращают присутствие. Например, "ВкусВилл" и "Светофор" уменьшили количество магазинов примерно на 10%, а в сегменте одежды за год закрылось около 12% точек.
Это важный сигнал: рынок перестал расти за счёт открытия новых магазинов и начал пересобираться. Что напрямую влияет на собственников помещений.
Во-вторых, зависимость от одного арендатора - это риск.
Если сеть принимает решение съехать, арендный поток может исчезнуть в один момент. А поиск нового арендатора, особенно в жилых массивах, может занять долгие месяцы.
На этом фоне кладовые индивидуального хранения выглядят иначе.
Здесь нет одного арендатора. Есть десятки или даже сотни клиентов, каждый со своей небольшой ячейкой. И именно они формируют денежный поток.
Один клиент съехал - на его место приходит другой. Поток не обнуляется.
Кроме того, кладовые - это более гибкая модель.
Нет длинных согласований и сложных договоров с арендаторами. Цены можно менять быстрее, реагируя на заполняемость и востребованность, а не на жёсткие условия сетевого ритейла.
Есть ещё один важный момент - порог входа.
В Москве сложно купить помещение под федеральный ритейл за бюджет квартиры в спальном районе. В кладовых это возможно.
И главное - экономика.
Грамотно сделанный объект кладовых индивидуального хранения может давать 15-20% годовых.
В ритейле такие цифры давно стали редкостью. Сегодня это чаще 8-12% и только при условии, что помещение не простаивает.
В итоге кладовки выигрывают по трём параметрам: риск, гибкость и доходность.
Это не значит, что ритейл перестал работать. Он остаётся понятным инструментом и может быть частью портфеля.
Но времена, когда он был безальтернативным выбором для инвестора, уже прошли.
#СМ_SelfStorage
